埼玉県戸田市上戸田２丁目３０番８(戸田駅・戸田公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


246,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市上戸田２丁目３０番８(埼玉県戸田市上戸田２−３０−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を246,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市上戸田２丁目３０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市上戸田２丁目３０番８
住居表示上戸田２−３０−１４
価格246,000円/㎡
交通施設、距離戸田、1,000m
地積189㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川正氏による調査レポート

不動産鑑定士小川正
価格246,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏内に在って、利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測戸田駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線及び京浜東北線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者は自己の居住を目的とした個人が中心である。対象地周辺は区画整理済で居住環境に優れた住宅地で、最寄駅からも徒歩圏内であり、需要に比して供給が少ないため地価はやや強含みで推移している。土地は2000万円台後半∼3000万円台前半、土地建物総額で4000万円台前半∼5000万円台前半が需要の中心である。
一般的要因戸田市は人口、世帯数とも増加傾向にある。地価は市域のほぼ全域（新大宮バイパスの西側を除く）で若干の上昇傾向となっている。

天田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士天田淳一
価格246,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。戸田駅徒歩圏の住宅地域で、根強い人気が認められ、このところ地価は強含みである。
地域要因の将来予測区画整然とした低層住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、埼京線や京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は戸田市及び隣接市在住の個人である。区画整理済みで居住環境はよく、最寄駅からも徒歩圏であり、需要に対し供給が少ないことから、このところ地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土地で2000万円台後半から3500万円程度、新築戸建住宅で4000万円台前半から5000万円台前半である。
一般的要因市の人口、世帯数ともに増加傾向にある。東京都心部を中心に不動産市況は好調であり、戸田市においてもその影響が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8158938
北緯 139度6793861

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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