埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７(戸田駅・戸田公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


263,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７(埼玉県戸田市上戸田４−１２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を263,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市上戸田４丁目１２番７
住居表示上戸田４−１２−７
価格263,000円/㎡
交通施設、距離戸田、630m
地積164㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐山茂夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐山茂夫
価格263,000円/㎡
個別的要因個別的要因については、特に変動は見られない。道路方位は南で、地域内では、上位の価格である。
地域要因住宅、アパート等が混在する公共施設に近い地域で、住宅地に対する需要は多く、地価は、やや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測住宅、アパート等が混在する住宅地域で、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。地価は、若干の上昇傾向で推移する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線で、概ね川口市、蕨市、戸田市の住宅地域。需要者の中心は概ね戸田市居住者がほとんどを占めるが、他の地域からの転入も見られる。戸田駅に徒歩圏内の市役所等公共施設に近い住宅地で需要は根強く、戸田市では上位の住宅地で、土地等の供給は少ない。地価は、やや上昇傾向にある。土地は2800万円程度、新築の戸建住宅は4200万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因戸田市においては、人口は増加傾向にあり、不動産需要は強い。

天田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士天田淳一
価格263,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。戸田駅徒歩圏の住宅地域で、根強い人気が認められ、このところ地価は強含みである。
地域要因の将来予測区画整然とした低層住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、埼京線や京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は戸田市及び隣接市在住の個人である。区画整理済みで居住環境はよく、最寄駅からも徒歩圏であり、需要に対し供給が少ないことから、このところ地価は上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、土地で2000万円台後半から3500万円程度、新築戸建住宅で4000万円台前半から5000万円程度である。
一般的要因市の人口、世帯数ともに増加傾向にある。東京都心部を中心に不動産市況は好調であり、戸田市においてもその影響が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8170574
北緯 139度6751781

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県戸田市下前１丁目２６５番２ほか１筆埼玉県戸田市大字上戸田字前谷１２８６番１埼玉県戸田市美女木５丁目１４番４埼玉県戸田市上戸田３丁目２６番１８外埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９７番６埼玉県戸田市喜沢１丁目７番４埼玉県戸田市本町３丁目１７７３番２埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９４９番埼玉県戸田市中町２丁目１３７２番１０埼玉県戸田市上戸田２丁目３０番８静岡県沼津市戸田字宮脇１５７４番１０外埼玉県戸田市笹目６丁目７番９

参考：近隣駅の地価相場

戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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