埼玉県戸田市本町５丁目２２４９番２外(戸田公園駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
259,000円
2017年01月01日に行った埼玉県戸田市本町５丁目２２４９番２外(埼玉県戸田市本町５−１１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を259,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県戸田市本町５丁目２２４９番２外 |
| 住居表示 | 本町５−１１−３ |
| 価格 | 259,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸田公園、300m |
| 地積 | 145㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、マンション、作業場等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小川正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川正 |
|---|---|
| 価格 | 258,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路であり、日照等居住の快適性は普通程度で、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 戸田公園駅に近い利便性の良い住宅地である。地域要因に特別な変動はないが、地価は強含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当面は現状のまま推移するものと予測する。地価については、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR埼京線及びJR京浜東北線沿線で概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち戸田市居住者の30代∼40代前後が多くを占める。戸田公園駅の徒歩圏内の住宅地で潜在的な需要は強く需給関係は比較的堅調である。土地単独の取引は事例が少なく、地積もばらついている状況にある。新築の戸建物件は3900万∼4500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 戸田市は人口、世帯数とも増加傾向にある。地価は市域のほぼ全域（新大宮バイパスの西側を除く）で若干の上昇傾向となっている。 |
三好徳昌氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三好徳昌 |
|---|---|
| 価格 | 259,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因については、特別な変動要因はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特別な変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は戸田公園駅に近く低層住宅地を中心に周辺にはマンションが増えつつある地域で、良好な住環境が維持されると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR埼京線・京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市及び川口市の圏域。需要者の中心は戸田市内及び近郊市町村に居住する一時取得者が多くを占める。戸田公園駅の徒歩圏内の住宅地で住環境も良好なため底堅い需要が見込める地域であり、地価は上昇傾向にある。土地単独の取引は少なく、地積もばらついており取引の中心を把握できなかったが、新築戸建は3500万∼4500万円程度の物件が市場の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。これに伴い市内の地価は下げ止まり、上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8053537 北緯 139度6769616 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)高島平駅(地価相場 320,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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