埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３(蕨駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


265,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３(埼玉県蕨市中央４−１０−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を265,000円/㎡としました。

埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３
住居表示中央４−１０−１９
価格265,000円/㎡
交通施設、距離蕨、800m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

具志堅全泉氏による調査レポート

不動産鑑定士具志堅全泉
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。蕨駅徒歩圏内で利便性が高く、地価は若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測蕨駅徒歩圏の既成住宅地であり、利便性が比較的良好な一般住宅、アパート等が混在する地域である。今後も同様の住環境を維持するものと予測され、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は対象不動産の存する蕨市及びその周辺の川口市、戸田市等の住宅地域である。需要者の中心は蕨市及びその周辺市の一次取得者が多い。駅徒歩圏で利便性が良好、住宅需要も安定的であることから地価は若干の上昇傾向で推移している。新築分譲戸建物件の取引は総額5，000万円台前半が中心であるが、土地は取引地積もばらついており、取引の中心を把握できなかった。
一般的要因蕨市の人口は微増傾向で、市内の宅地需給は安定傾向にある。利便性の高い地域については地価はやや強含みで推移しているが、二極化が進んでいる。

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格265,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、立地、環境面で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因JR蕨駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測 蕨駅徒歩圏の既成住宅地域であり、利便性が良好で地価はやや強含みで推移している。地域要因に特段の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する蕨市及びその周辺の川口市、戸田市等で、JR京浜東北線、埼京線沿線の住宅地域である。需要者の中心は蕨市及びその周辺市の居住者である。蕨駅徒歩圏で利便性は良好であり住宅需要も概ね堅調である。需給動向により地価はやや強含みで推移している。新築分譲戸建物件は総額4，500万円∼5，000万円前後が中心であるが、土地については取引される地積の幅がやや大きため、中心となる価格帯の把握がやや困難である。
一般的要因蕨市の人口は微増傾向で、県全体とほぼ同様の傾向を示している。市内及び周辺市の需給状況により、地価はやや強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8246899
北緯 139度6844326

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市芝新町９番１７埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番４埼玉県蕨市大字塚越字大荒田１０７６番１外埼玉県蕨市大字蕨字仁中歩４６９７番１内埼玉県蕨市北町１丁目３５３１番１０外埼玉県蕨市北町４丁目３２５０番３埼玉県蕨市中央５丁目２７番３埼玉県蕨市塚越７丁目１２番２９外埼玉県蕨市中央７丁目６００２番２埼玉県蕨市塚越２丁目８番１１

参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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