千葉県船橋市二和東５丁目８４番４５(船橋法典駅・塚田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


95,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市二和東５丁目８４番４５(千葉県船橋市二和東５−１０−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,000円/㎡としました。

千葉県船橋市二和東５丁目８４番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市二和東５丁目８４番４５
住居表示二和東５−１０−４
価格95,000円/㎡
交通施設、距離二和高台、380m
地積92㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口真由美氏による調査レポート

不動産鑑定士山口真由美
価格95,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因郊外に所在し、最寄駅から徒歩圏内にあるが価格水準は比較的低く、景気回復等からも需要は回復基調にあり地価は横這い基調となった。
地域要因の将来予測一般住宅の中にアパート等も混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は主として新京成線沿線で、概ね船橋市内・鎌ヶ谷市も含む圏域。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する都心へ通勤する30∼40代の一次取得者層とみられる。沿線の住宅地も一般的要因の影響を受け、昨今地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が総額1000万円前後、新築戸建住宅で2000∼3000万円程度とみられる。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続くなかで、景況は緩やかな回復傾向にあるが、住宅建設及び販売は昨今横這い傾向にある。

大久保文男氏による調査レポート

不動産鑑定士大久保文男
価格95,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から380mと利便性、環境条件ともに熟成した住宅地域で地域要因に特段の変化は見られず、地価はほぼ横ばいに推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域である。地域要因に格別の変化は見られず、住宅地として熟成しており当分の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばい基調で推移している。
市場の特性同一需給圏は新京成線沿線を中心として船橋市内・鎌ヶ谷市も含む圏域の中小規模の住宅地域である。需要者は船橋市及び鎌ヶ谷市に居住する都心への通勤者が中心で、30∼40歳代の一次取得者とみられる。JR線沿線と比較して都心への接近性、生活の利便性にやや劣るものの割安感もあり地価は横ばい傾向にある。需要の中心となる価格帯は100㎡の土地で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，500∼3，500万円程度と思われる。
一般的要因平成27年10月1日現在の船橋市の人口は623，213人（前年比＋0．65％）世帯数は277，490世帯（同＋1．67％）であった。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度73297882080078
北緯 139度96780395507812

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県市川市柏井町２丁目１２９３番６千葉県市川市北方町４丁目１７３０番１０外千葉県市川市柏井町１丁目１７８３番１４千葉県市川市柏井町２丁目１４３０番３０千葉県船橋市藤原町１丁目１８３番１３３千葉県船橋市市場４丁目２３０２番２０千葉県船橋市南本町２４０２番４６３千葉県船橋市藤原２丁目３３６番６千葉県船橋市藤原２丁目４１番３

参考：近隣駅の地価相場

船橋法典駅(地価相場 157,000円/㎡)塚田駅(地価相場 164,000円/㎡)馬込沢駅(地価相場 82,200円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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