千葉県市川市中山２丁目５６６番３外(下総中山駅・東中山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


215,000円

2017年01月01日に行った千葉県市川市中山２丁目５６６番３外(千葉県市川市中山２−２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を215,000円/㎡としました。

千葉県市川市中山２丁目５６６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県市川市中山２丁目５６６番３外
住居表示中山２−２−２
価格215,000円/㎡
交通施設、距離下総中山、750m
地積144㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか寺院等も見られる閑静な住宅地域
前面道路の状況西4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

張間雄次氏による調査レポート

不動産鑑定士張間雄次
価格215,000円/㎡
個別的要因価格形成要因に影響する変動は特には認められない。
地域要因駅徒歩圏に位置し住環境も良好なので需要は堅調である。ただ、風致地区の規制が厳しいので総額がふくらむことから価格上昇は鈍くなっている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が主として建てられ、アパートも見られる地域で大規模寺院群がある。熟成の進んだ住宅地域で今後も現状と同様に推移すると予測される。地価は、横ばい乃至上昇傾向にある。
市場の特性対象標準地の同一需給圏は、市川市内のJR総武線沿線の徒歩圏内の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅が中心で中規模のものが多く見られる。対象標準地は、駅徒歩圏に位置し、戸建住宅が大部分であり、45坪程度の土地で3200万円、新築住宅で4800万円程度が需要の中心である。
一般的要因金融緩和が進み賃貸不動産への需要が増加している。株価も回復傾向にある。金利も極めて低いので住宅への投資は増加している。

越野昭夫氏による調査レポート

不動産鑑定士越野昭夫
価格215,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下総中山駅徒歩圏で交通接近条件等に恵まれ需要は強含みで推移している。ただ風致地区指定等により、単価の上昇が抑えられる傾向を示している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の既存の比較的安定した住宅地ではあるが、法令規制の影響もあり大きな変化は見込めない。地価は、やや強含み傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線「市川」駅から「西船橋」駅間各駅及び並行する京成電鉄本線各駅を最寄駅とする住宅地である。一般住宅の需要者は、地元居住者や周辺他市居住者で交通利便性等に恵まれ需要は堅調で、地価はやや上昇傾向にある。一般住宅は、土地140∼150㎡位が標準で210∼220千円／㎡の水準である。小規模な新築戸建住宅も見られ、35∼40百万円位が需要の中心である。
一般的要因デフレ脱却・経済再生政策等の効果は、未だまだら模様。一般住宅市場は、交通利便性の劣る地域を除き、需要超過傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度71962
北緯 139度9458503

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県市川市大和田３丁目１０６５番３千葉県市川市田尻３２２番２及び３２２番６千葉県市川市北方２丁目１０１番３千葉県市川市本北方１丁目８９８番８千葉県市川市若宮３丁目４７０番３千葉県市川市若宮２丁目３４４番７千葉県市川市本北方３丁目７７９番千葉県市川市中山４丁目５２０番３千葉県市川市本北方２丁目１０４９番２２千葉県市川市若宮１丁目５０番５千葉県船橋市中山２丁目１１２番２千葉県船橋市本中山３丁目４４７番４千葉県船橋市本中山２丁目１２８１番３

参考：近隣駅の地価相場

下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード