千葉県船橋市本中山１丁目１００番５(下総中山駅・鬼越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
210,000円
2016年01月01日に行った千葉県船橋市本中山１丁目１００番５(千葉県船橋市本中山１−７−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を210,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県船橋市本中山１丁目１００番５ |
| 住居表示 | 本中山１−７−１０ |
| 価格 | 210,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下総中山、330m |
| 地積 | 129㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南12.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
豊田洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊田洋一 |
|---|---|
| 価格 | 209,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 下総中山駅に近い国道沿いの商業地域である。繁華性は高くはないものの交通利便性に優れ、小規模店舗、事業所等の需要が見込める。 |
| 地域要因の将来予測 | 繁華性は高くないものの駅前商業地にも近い路線商業地域である。需要の回復に伴い割安感も認められることから、当面は上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、船橋市及び隣接市における商業地域で、特に店舗、事業所、店舗兼住宅等が立地する幹線道路沿いの地域が中心である。需要者の中心は、地縁性を有する企業、個人経営者、投資家等であるが、市況回復に伴い圏域外からの需要も見られる。商業地の取引は個別性が強く価格差も大きいが、路線商業地であれば、20万円／㎡∼40万円／㎡程度の取引が多い。 |
| 一般的要因 | 建築費の高止まりが地価上昇の抑制要因となるものの、低金利や旺盛な投資需要に支えられ商業地の地価は概ね堅調に推移している。 |
高松芳壮氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高松芳壮 |
|---|---|
| 価格 | 210,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。 |
| 地域要因 | 繁華性にやや劣る商業地域である。賃貸市場環境は概ね横ばいと思料されるが、低金利、景気回復基調等を受けて、概ね堅調な需給関係にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 近隣商業地域に存する対象標準地周辺においては、土地は130㎡程度、土地価格2，700万円程度が中心的価格帯となっている。同一需給圏は、船橋市及び市川市内のJR総武線沿線におけるやや繁華性に劣る商業地域及び住商混在地域で、需要者として、自己利用目的の事業者のほか、収益目的の投資家等が想定される。当該圏域では、商圏が狭く、賃貸市場に特段の好材料はないが、継続する低金利や景気回復基調等の影響もあって、概ね堅調な需給関係にある。 |
| 一般的要因 | 近時の底堅い個人消費や物価動向のなか、資金調達も概ね良好な環境にあることから、投資意欲等は引き続き堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度71572889999999 北緯 139度945856 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県市川市北方３丁目７０１番１７千葉県市川市田尻３２２番２及び３２２番６千葉県市川市北方２丁目１０１番３千葉県市川市本北方３丁目７７９番千葉県市川市中山４丁目５２０番３千葉県市川市若宮１丁目５０番５千葉県船橋市西船１丁目６２５番３千葉県船橋市本中山３丁目４４７番４千葉県船橋市西船５丁目３１３番２千葉県船橋市大穴南５丁目９５１番６５千葉県船橋市本中山２丁目１２８１番３千葉県船橋市本中山５丁目２５番１３
参考：近隣駅の地価相場
下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)本八幡駅(地価相場 251,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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