千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７(下総中山駅・鬼越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


241,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７(千葉県船橋市本中山３−７−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を241,000円/㎡としました。

千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市本中山３丁目５８３番７
住居表示本中山３−７−１９
価格241,000円/㎡
交通施設、距離下総中山、500m
地積132㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林利美氏による調査レポート

不動産鑑定士小林利美
価格240,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR総武線沿線徒歩圏住宅地は供給が限られ需要が強く地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測JR総武線沿線駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏を船橋市及び隣接市のJR総武線沿線駅及び東京メトロ東西線沿線駅から徒歩圏の住宅地と判定した。典型的な需要者は、自用の住宅を求める地縁者または他都市からの参入者等であり、敷地分割が可能な土地は不動産業者等も想定される。交通利便性に優れる土地への需要は根強く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる土地の規模は、100㎡程度、中心となる価格帯は100㎡の土地で3000万円程度である。
一般的要因船橋市の人口は微増傾向にある。また高齢化が進んでいる。平成28年上期の新築住宅着工戸数は前年同期比7．9％の増加である。

淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士淳子
価格242,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下総中山駅徒歩圏にあり、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。生活利便性の高さから、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の戸建住宅を中心とし、周辺はアパート等が混在する住宅地域である。当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線及び東京メトロ東西線を最寄りとする徒歩圏の住宅地域である。利便性が高く、住環境も良好なため、相応の需要が認められる。需要者の中心は、船橋市及び隣接市内在住の一次取得者層等が中心的である。同一需給圏では、容積率200％を活用し土地を分割した高単価取引も見受けられる。需要の中心となる価格帯は、一般住宅用土地で30坪∼40坪程度で2，500万円∼3，500万円程度が多い。
一般的要因経済は緩やかな回復基調にある。低金利政策が需要の底支えをしている。船橋市の人口は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7110464
北緯 139度9442313

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)本八幡駅(地価相場 251,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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