埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区東岩槻２丁目２番３２(東岩槻駅・豊春駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


131,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区東岩槻２丁目２番３２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を131,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区東岩槻２丁目２番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区東岩槻２丁目２番３２
住居表示 
価格131,000円/㎡
交通施設、距離東岩槻、350m
地積155㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、スーパー等が混在する商業地域
前面道路の状況北16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅子栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士浅子栄二
価格131,000円/㎡
個別的要因西友東岩槻店に近いことから、比較的通行量が多く、競争力は優れている。
地域要因小売店舗やスーパーが混在する商業地域。最寄駅周辺では最も繁華性が高い地域であるが、新規参入店舗は少ない。地価水準はほぼ横ばいで推移。
地域要因の将来予測当該地域は小売店舗、スーパー等が混在する商業地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岩槻区や春日部市内の東武野田線の駅周辺に立地する近隣商業地域。主に近隣住民を対象とした小売・飲食・サービス店舗が道路沿いに立地しており、その背後には青空駐車場や一般住宅が並んでいる。繁華性はさほど高くない。店舗は自己所有もあるが、テナントとして賃借している方が多く、そのため、土地購入の需要は比較的低い。土地相場は42∼46万円／坪で、50∼60坪の土地の場合、土地総額は2，100∼2，800万円。
一般的要因景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格131,000円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地である。市場における競争力の程度は、中位程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因東岩槻駅徒歩圏の商業地域であるが、中低層小売店舗が中心で、空店舗も多く繁華性に乏しい。可視的な変化はない。地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測東岩槻駅北口の駅前通りに面した商業地域であるが、空き店舗も見られ衰退傾向にある。地価水準は依然として横ばい傾向にあり、当面は現状維持で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市内の東武野田線沿線の商業地域である。需要者は地元に活動拠点を置く中小企業や個人が中心である。近隣地域は最寄品を扱う小売店舗が中心の繁華性の乏しい商業地域であって、需要は幾分弱含んでいるものの、地価は横ばい傾向で推移している。中心価格帯は、1㎡当たり140，000円前後と判断されるが、画地規模や立地条件等により取引価格はまちまちであり、相場の形成には至っていない。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9619736
北緯 139度7135663

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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