埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区東岩槻３丁目３番５(東岩槻駅・豊春駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


96,900円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区東岩槻３丁目３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,900円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区東岩槻３丁目３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区東岩槻３丁目３番５
住居表示 
価格96,900円/㎡
交通施設、距離東岩槻、340m
地積285㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅子栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士浅子栄二
価格96,900円/㎡
個別的要因北東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力に優れる。
地域要因東岩槻駅から徒歩圏にある中規模の一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住環境良好の地域。需要は一次取得者が中心。最寄駅に近く、地価水準は横ばい。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。東岩槻駅の開業に併せて開発分譲された。需要者の中心は一次取得者であるが買い替え層もいる。岩槻区と地縁性のある需要者が多いが、県南部や都内居住の需要者も見られる。住宅は、80∼90坪の中規模画地が多い。最寄駅から徒歩圏にあり、住環境も比較的優れているため需要は高い。土地相場は31∼34万円／坪（北道路）で、新築の戸建住宅は3，000万円台前半の物件が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

瀬尾守氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬尾守
価格96,900円/㎡
個別的要因北東道路であるが、道路幅員6mと確保されており、相応の競争力を有する。
地域要因区画整然とした既成住宅地域でかなり熟成化している。地域的要因の変化は特にない。
地域要因の将来予測駅近の利便性が高い住環境に恵まれた既成の住宅地である。景気は緩やかな回復基調にあるが需要は今一歩であるが、土地価格は強含みの横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武野田沿線で、概ね岩槻区、春日部市の圏域である。需要者は同一需給圏内の第一次取得層及び買い替層が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。居住の利便性及び快適性は比較的高く、規模的にも需要者の人気は相応にあるものの需給は横ばい傾向にある。土地は1，500万円程度、新築の戸建物件は3，200万円程度が需給の中心となっている。
一般的要因景気の回復で当市でも建売住宅、マンション等の需要が増加しているが、住宅地に対する人気は当沿線では未だ停滞基調にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9619736
北緯 139度7135663

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)八木崎駅(地価相場 102,000円/㎡)春日部駅(地価相場 102,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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