千葉県松戸市中金杉４丁目１２１番(小金城趾駅・鰭ヶ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
102,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市中金杉４丁目１２１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市中金杉４丁目１２１番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 102,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北小金、1,500m |
| 地積 | 223㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅に畑も見られる区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
富井康司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富井康司 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特別な地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 周囲に見られる畑の多くは生産緑地であり、当面宅地化は難しく住宅地域としての成熟には今しばらく時間を要すると予測。駅からバス圏で、画地規模も大きいため市場性がやや劣り、結果として地価の下落が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR常磐線、武蔵野線、流鉄流山線沿線でを中心とし、駅から徒歩圏外の松戸市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は松戸市又は隣接市の居住者で、東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか未利用地や駐車場の再造成による。画地は細分化傾向にあり、中心価格帯は、土地が総額1．5千万円前後、戸建分譲で2．5∼3千万円。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな改善傾向にあったが、企業等の今春の見通しは弱含みで、世界情勢も経済・政治とも変動傾向にあり、先行きは予断を許さない状況。 |
増間真一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 増間真一 |
|---|---|
| 価格 | 102,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 |
| 地域要因 | 特段の地域要因の変動は認められない。鉄道駅からやや離隔した住宅地域のため需要は弱い。地価は下落傾向で推移した。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺に畑等の空地が散見されるが、徐々に一般住宅の建築が進み、住宅地域として熟成していくものと予測するが、鉄道駅から離隔しており地価は下落傾向がしばらく続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線、JR武蔵野線及び流鉄流山線駅勢とする松戸市北部及びその隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は松戸市内及びその隣接市居住者である。鉄道駅からやや離隔しているため人気は高くない。周辺には規模をやや押さえた建売住宅の供給が散見される。市場の中心価格帯は土地120㎡で1200万円∼1400万円程度、新築戸建住宅で2500万円程度である。近隣地域は画地規模がやや大きく総額的に市場性は不利である。 |
| 一般的要因 | 需要者マインドの転換等により地価上昇地域が見られるが、供給過多・需要少の地域や交通接近・環境条件等に劣る地域は未だ地価下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8407481 北緯 139度9216506 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)流山セントラルパーク駅(地価相場 119,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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