千葉県松戸市大谷口字外番場３５６番２２(小金城趾駅・北小金駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


153,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市大谷口字外番場３５６番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を153,000円/㎡としました。

千葉県松戸市大谷口字外番場３５６番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市大谷口字外番場３５６番２２
住居表示 
価格153,000円/㎡
交通施設、距離新松戸、800m
地積182㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

酒井啓次氏による調査レポート

不動産鑑定士酒井啓次
価格153,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産と比較して競争力は同程度で、個別的要因に特段の変動要因は見られない。
地域要因地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段見られない。駅徒歩圏の好環境の住宅地で、総額は嵩むが地価動向は当分の間横ばい推移と予測される。
地域要因の将来予測安定した好環境の住宅地で、地域要因に特段の変動は見受けられず、近隣環境は当分の間は現状維持で推移すると予測される。標準画地規模が近時中心需要比でやや大きく、総額が嵩むため地価は横ばい傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は松戸市北部域及び隣接市域のJR常磐線、同武蔵野線沿線域の住宅地域である。中心需要者は松戸市域内外居住のJR利用の都内通勤者で、一次取得者と想定される。市場の中心価格帯は土地が150㎡程度で総額25百万円程度、新築建売で35百万円程度である。同圏域には区画整備された好環境の住宅地が多いため、選好性から安定した需要が見込めるエリアであるが、需要の低額化傾向から近時は細分化により総額を抑えた物件供給が増えている。
一般的要因景気と個人消費の足踏みが続く中で不動産市場も取引・地価動向共に概ね横ばい傾向にあるが、地域や用途による地価動向の二極化傾向が見られる。

張間雄次氏による調査レポート

不動産鑑定士張間雄次
価格155,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響する変動は認められない。
地域要因駅徒歩圏内にあり住環境にも優れた戸建住地であり、需要が強まっている。供給も若干の建売分譲地が見られるものの地価は、強含んでいる。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地であり、今後も同様に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、松戸市内のJR常磐線沿線の住宅地域である。売買での需要者の中心は千葉県西部、東京都区部東側の中堅企業勤労者や自営業者等である。戸建住宅が多く、新規の土地利用にあっても戸建住宅がほとんどである。駅距離が近く南ひな壇に開発造成された地域であり、居住環境に優れている。不動産需要は堅調である。土地は、55坪程度で2800万円程度、新築戸建住宅で4200万円程度が取引の中心である。
一般的要因金融緩和が続き株式市場は上昇傾向にあるが、勤労所得の増加が少なく、低所得層の増加などから需要の厚みにかけ、土地需要は盛り上りが少ない。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度834474
北緯 139度9217647

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)流山セントラルパーク駅(地価相場 119,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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