千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外(北小金駅・新松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


117,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。

千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外
住居表示 
価格117,000円/㎡
交通施設、距離松戸新田、1,500m
地積150㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等がみられる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一ノ瀬邦博氏による調査レポート

不動産鑑定士一ノ瀬邦博
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因街路が整然とした既成市街地で、中規模の土地も多いが、市場の需要者の中心が一次取得者のため、細分化された画地との混在化が進行している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新京成線各駅からやや距離のある、環境条件及び街路条件の良い住宅地域一帯である。市場の中心は、松戸市及びその周辺市に居住する30歳代から40歳代の一次取得者層である。需要の中心となる価格帯は、家賃と返済額との比較で検討される傾向が強く、土地建物の総額で3000万円程度となっている。
一般的要因ここ一年の市の人口は減少し、高齢化率は上昇しているが、低金利を背景に一次取得者向けの新築建売住宅、マンションに対する需要は堅調である。

張間雄次氏による調査レポート

不動産鑑定士張間雄次
価格121,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響する変動は認められない。
地域要因区画は整った戸建住宅地であるが駅徒歩圏外のため需要の回復遅れている。一方、新規建売物件の供給も見られ地価はいまだ軟調である。
地域要因の将来予測戸建住宅が主として建て付けられており、いくぶん空地が見られが今後戸建住宅地として熟成度が高まっていくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、松戸市内のJR常磐線、JR武蔵野線、新京成線沿線の住宅地域である。売買での需要者の中心は千葉県西部、東京都区部東側の一般勤労者や小規模自営業者等である。戸建住宅が多く、新規の土地利用にあっても戸建住宅がほとんどである。駅距離がやや遠いが区画整然とした地域である。需要も増えつつあるが新規供給もあり、需給はやや緩い。土地は、45坪程度で1800万円程度、新築戸建住宅で3100万円程度が取引の中心である。
一般的要因金融緩和が続き株式市場は上昇傾向にあるが、勤労所得の増加が少なく、低所得層の増加などから需要の厚みにかけ、土地需要は盛り上りが少ない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度82602019999999
北緯 139度9341834

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)鰭ヶ崎駅(地価相場 131,000円/㎡)南柏駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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