大分県大分市東浜１丁目２７番３(牧駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


62,500円

2016年01月01日に行った大分県大分市東浜１丁目２７番３(大分県大分市東浜１−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,500円/㎡としました。

大分県大分市東浜１丁目２７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市東浜１丁目２７番３
住居表示東浜１−７−８
価格62,500円/㎡
交通施設、距離牧、1,600m
地積126㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅重光氏による調査レポート

不動産鑑定士菅重光
価格62,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長期の地価下落による値頃感、周辺類似地区の取引事例の価格水準等を勘案すると地価の下落率はなお縮小傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因に大きな変動はないが、工業地域に接近しており、アパート等も混在する地域で、やや選好性が劣り、有効需要がやや弱く、未だ地価下落率の縮小傾向は続いていると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市中心部の東方通称津留地区等で、当該地域は産業道路直背後の事業所が混在する郊外型住宅地域。需要者の中心は大分市に居住する平均的な一般所得階層である。周辺の空閑地でのミニ、小規模開発による住宅分譲及びまた中古取引も見られる。近年は画地規模が小さくなり、当該標準地規模で土地価格は1000万円弱程度、総額は2500万円∼3000万円程度が主である。
一般的要因県内の景気は持ち直しの動きに一服感がみられ、下振れ要因に注視を要するが、先行きは横ばい圏内で推移するものと思われる。

此本純也氏による調査レポート

不動産鑑定士此本純也
価格62,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工業地帯に近いため、周辺の閑静な住宅地と比較すると選好性は未だ低い。
地域要因の将来予測工業地帯近郊に戸建住宅と小規模工場等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。高めの価格での取引も見られるようになっており、需要は回復傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は津留、萩原、大洲浜地区等の中心部近郊の住宅地域。需要者は中心部近郊に勤務する個人が中心である。中心部近郊の住宅地域で利便性は良いためミニ開発等においては高めの取引価格も見られるが、全般的には周辺環境が劣ること等により需要は弱含みである。土地は150㎡程度で900∼950万円前後、新築の戸建物件は2，000万円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因景況感改善の動きは続いているが、個人の所得環境は改善の実感が未だ乏しく、慎重な動きが続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2471356
北緯 131度6307143

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字津留字木ノ本９９７番１ほか３筆の一部大分県大分市大字津留字中南町２０９６番６２ほか１筆の一部大分県大分市大字今津留字江ノ田１３１４番７３ほか３筆の一部大分県大分市東浜２丁目４９番大分県大分市西新地２丁目１６番大分県大分市萩原２丁目１１５番大分県大分市大字佐野字南４３４８番外大分県大分市東津留２丁目９９番大分県大分市大津町１丁目１７８番大分県大分市萩原１丁目２８６番大分県大分市萩原２丁目１１５番

参考：近隣駅の地価相場

牧駅(地価相場 72,650円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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