地域要因

地域要因に変化は無いものの、周辺ではマンション建設の動きが見られる。閑静な住宅地域で利便性・快適性に優れ需要は強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性に優れた長崎市の代表的な優良住宅地域であり、供給が殆どないため希少性が高く、今後も地価は上昇傾向で推移するのと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は周辺には高層の賃貸物件も多く入居率も高いのでこれらを参考に試算を行ったが容積率の制限が厳しく投資に見合う建物の設計は不可能であった。元々近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域である事を重視し、鑑定評価額は近隣地域の稀少性に対する需要の高まりも勘案し、比準価格を以って決定した。

地域要因

街路条件が劣る斜面住宅地域であるため需要は弱く、地価は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

街路条件及び利便施設との接近性が共に劣る斜面住宅地域で需要は弱く、周辺で街路整備が進展中であるが当地域に直接の影響はなく、今後とも現状維持と予測する。地価は弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は街路条件が劣る斜面住宅地域で、周辺地域には公営集合住宅も見られるが、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場未成熟であるため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との均衡も十分考量し、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

クルーズ船の寄港増による外国人観光客の増加が見られ、ハマクロス411内のホテルの稼働率も高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、地価水準が県内最高水準であるため、採用した事例には地域格差が大きい事例もあるが、比準の精度は保たれている。日用品店舗の進出が目立ち賃料水準も下落傾向にあるため、不動産経営目的の投資物件の需要は弱く、自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料する。以上より、比準価格に重きを置きつつ収益価格を比較考量し、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

1年以上埋まらない空き店舗、空地がが見られる中、廃業した店舗跡地に賃貸マンションの建設が見られる。

地域要因の将来予測

玉屋デパートの建替えを含む新大工町再開発計画が進行中である。空店舗、空地も見られるが、標準地周辺はマンション用地としての人気の高い地域であり、今後地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、都心部周辺の商業地域より事例を採用して求めた。一方、収益価格は、テナント賃料が下落傾向にあるため、比準価格に比して低位に試算された。近隣型店舗の需要は弱いという需給動向、郊外型店舗への顧客の流出等の経済動向を考慮し、比準価格に重きを置きつつ収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額の関連を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長崎駅周辺の再開発関連やマンション用地としての利用が可能な土地への需要が集中しておりこれが牽引役となって、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、建築費の高騰により、建築コストに見合う賃料収入が見込めないため、低位に試算された。比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。また、市場では自己使用目的の取引が中心で、実際の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、前年標準地の価格等との均衡をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模が小さく、商業地としての需要は弱いが、住宅地としては好立地のため需要は底堅く、地価は上昇に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市中心部に近い街路条件の類似した商業地域の事例を採用して求めた。一方収益価格は、低層店舗兼共同住宅地が標準的であり、取引価格に見合う賃料設定が困難であるため、比準価格に比して低位に試算された。近隣地域は、周辺の優良住宅地域での地価上昇の影響を受けており、収益性により価格が形成される状況にはない。以上より、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性・居住環境が良好な既成住宅地域であり、希少性が高く、高所得者層を中心に一定の需要が見込まれることから、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心へは徒歩圏内にあり、商店街や交通機関にも近い平坦地地域である。街路がやや狭く一方通行という弱点はあるものの、その稀少性から根強い需要があり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地から半径1km圏内の既成住宅地域より事例を採用して求めた。周辺にはアパート等も散見されるが、対象標準地の地積が小さく、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できないため、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域的変化は認められないが、周辺では事務所や店舗等をマンションへ建替える事例がみられ、近隣地域もこの影響で需要が強まる傾向にある。

地域要因の将来予測

現状はオフィスビル、店舗・事業所ビル、マンションが建ち並ぶやや雑然とした地域であるが、周囲に緑地が多く利便性にも恵まれており、マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は、テナント需要の減退により投下資本に見合う賃料収入が見込めないことに加え、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を標準とし、収益価格も斟酌の上、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部に近い居住環境の良好な既成住宅地域は稀少性が高く、高所得者層を中心に旺盛な需要があり、需給はやや逼迫している。

地域要因の将来予測

小中学校校区の人気が高く、交通利便性・居住環境とも良好で、高所得者層の需要が強い一方、供給は少ないため、今後も既成の優良住宅地域として選好される状況が続くと予測する。

価格決定の理由

都心部や商店街、路面電車等の各種公共利便施設へ徒歩圏内のため、選好性が高く賃貸需要は強い。但し、容積率の規制が強いことや収益性よりも快適性を重視する優良住宅地であることから取引価格に見合うだけの収益を得られず、比準価格に比べ低めの収益価格となった。鑑定評価額は収益性が考慮されにくい地域であることを考慮して比準価格を採用し、代表標準地との均衡、市場の需給動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案して決定した。

地域要因

住環境が良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に需要が回復しており、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

長崎市中北部に位置する区画整然とした住環境が良好な住宅地域。住環境が良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に需要が回復しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、ファミリー向けや単身者向けのマンションなど周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し収益価格を参考にとどめ、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。