長崎県長崎市宝町７９番(宝町駅・長崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
238,000円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市宝町７９番(長崎県長崎市宝町５−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を238,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市宝町７９番 |
| 住居表示 | 宝町５−９ |
| 価格 | 238,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、750m |
| 地積 | 267㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 事務所兼店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西36.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
児島雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 児島雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 238,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の地域的変化は認められないが、利便性が高いためマンション用地としての需要が強く、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 将来的には新幹線の乗り入れ等で地域の状況や相対的位置は変化すると見込まれるが、現在は店舗等の用地としてよりも、マンション用地としての需要が強い。今後の地価は上昇傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市内にあって、店舗・事務所ビルの存する圏域である。需要層は地場企業が中心であるが、マンションデベロッパーの需要が強くなっている。現在は中低層のオフィスビルや店舗が並ぶが、空室が目立ち事業用建物敷地としての需要は弱い。反面、類似地域ではマンションの進出が盛んで、近隣地域もマンション需要が見込まれ、地価は上昇傾向にある。画地規模や価格帯は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 国内経済は比較的安定しているものの、中国経済の不安定感に伴い、そのマイナス影響が懸念されている。 |
宮崎英之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮崎英之 |
|---|---|
| 価格 | 237,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特別な変動要因はない。 |
| 地域要因 | 現況に特段の変化はない。地価の長期下落の結果、値頃感がある。長崎駅に比較的近く、マンション用地需要があり、地価は上昇していると判断。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市中心部及びその周辺の幹線道路沿いの商業地域一帯である。需要者は、圏域の事業者のほか全国展開の企業やマンション事業者も含まれる。長期化した地価下落の結果、値頃感があり景気回復基調と相俟って地価は上昇傾向にある。地域の南方では長崎駅周辺土地区画整理事業が進捗中である。需要の中心となる価格帯は、個別性が強く、見出し難い状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調、雇用や所得環境の改善の兆しが認められる。一方、不動産に対する需要は依然として低調な域を脱していない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7584124 北緯 129度8686453 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市稲佐町７８番長崎県長崎市寿町２丁目３番１の一部長崎県長崎市坂本町５８６番１長崎県長崎市滑石２丁目２４７番１５外長崎県長崎市赤迫町５４４番１長崎県長崎市恵美須町２番２長崎県長崎市中町５番１５長崎県長崎市田中町１４２番４長崎県長崎市岩川町８０番２長崎県長崎市曙町１９番１外長崎県長崎市東町１６０６番３長崎県長崎市幸町２７番
参考：近隣駅の地価相場
宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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