長崎県長崎市光町７０番(宝町駅・長崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
79,900円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市光町７０番(長崎県長崎市光町１０−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市光町７０番 |
| 住居表示 | 光町１０−１２ |
| 価格 | 79,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、1,500m |
| 地積 | 139㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮崎英之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮崎英之 |
|---|---|
| 価格 | 79,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 特記すべき個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 地域的に特に変動は認められない。中心部に比較的近い住宅地域であるが、住環境がやや劣り、相対的割高感が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 都心部周辺地区の既存住宅地域で、地域的に特別な変動要因は認められず、現状を維持するものと予測する。地価は周辺住宅地域に比べ割高感も認められ需要は弱く、今暫く下落すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市中心部周辺の住宅地域である。需要者の中心は、長崎市内の居住者がほとんどを占める。近隣地域は都心に近い既存の住宅地域であるが、街並みが雑然としているため住環境はやや劣り、相対的に割高感があり需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、土地が1100万円前後、新築の戸建住宅で2600万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気のゆるやかな回復傾向から高価格帯の不動産需要は戻りつつあるが、全般的にはまだ冷え込んでおり、回復の兆しは弱い状況にある。 |
田平和史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田平和史 |
|---|---|
| 価格 | 80,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 現況に特段の変化はない。都心に比較的近い割に住環境等が劣り、相対的割高感も認められる。宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 都心部に比較的近い住宅地域に属し地理的に優位な土地柄であるが、街路条件や住環境面で市場競争力に劣る地域である。地価は下落傾向にあり、この傾向は当分の間、続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、都心部周辺の住宅地域一帯である。需要者は長崎市居住者が中心であるが、市外からの転入者も見込まれる。都心への接近性が比較的良い一方で街路条件や住環境にやや劣るという地域的特性を有する。郊外の大・中規模住宅団地や分譲マンションの供給圧力の中、当該地域の需要は弱含みで推移している。相対的割高感もあり地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は土地は1100万円程度、新築戸建物件は3000万円程度。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7548542 北緯 129度8632319 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市稲佐町７８番長崎県長崎市寿町２丁目３番１の一部長崎県長崎市竹ノ久保町５３７番２長崎県長崎市坂本町５８６番１長崎県西彼杵郡高島町字尾濱２１０９番１長崎県西彼杵郡高島町字谷１０９８番第２長崎県長崎市宝町７９番長崎県長崎市赤迫町５４４番１長崎県長崎市田中町１４２番４長崎県長崎市曙町１９番１外長崎県長崎市曙町４４３番外長崎県長崎市幸町２７番
参考：近隣駅の地価相場
宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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