長崎県長崎市新大工町１７９番(新中川町駅・公会堂前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


250,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市新大工町１７９番(長崎県長崎市新大工町４−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。

長崎県長崎市新大工町１７９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市新大工町１７９番
住居表示新大工町４−１４
価格250,000円/㎡
交通施設、距離長崎、1,500m
地積222㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堺賢作氏による調査レポート

不動産鑑定士堺賢作
価格249,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因1年以上埋まらない空き店舗、空地がが見られる中、廃業した店舗跡地に賃貸マンションの建設が見られる。
地域要因の将来予測玉屋デパートの建替えを含む新大工町再開発計画が進行中である。空店舗、空地も見られるが、標準地周辺はマンション用地としての人気の高い地域であり、今後地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、都心部周辺の商業地域一円である。生鮮市場を有する古くからの商店街である。需要者の中心は、地場の個人及び法人であり、全国的規模の店舗は見られないが、規模が大きければマンション用地も考えられる。マンションの相次ぐ建築により背後地人口も増加傾向にあり、地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。取引は少なく、取引される規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因テナント家賃の低下が継続しているなど、総じて商業地に対する需要は弱いが、マンション用地として利用可能な商業地では需要は旺盛である。

三浦純一氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦純一
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空きテナントが埋まらない状況が出だしているなか、核店舗である玉屋の撤退が発表されたが、現在のところ特に地価に対する影響は見られない。
地域要因の将来予測商店街の核店舗である玉屋の建替えを含む新大工町再開発計画が示された。今後は当該計画の進捗の如何によって変化の可能性があるが、背後の住宅地との関連で今後地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は都心部周辺の商業地域一円。古くからある近隣型の商店街で、生鮮市場や日用雑貨、飲食店等が連たんする地域を形成している。需要者は個人及び地場企業が中心で全国的規模の店舗は見られない。個人消費の低迷は依然として継続しているが、マンションの相次ぐ建築により背後地人口も増加傾向にあり、地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。取引される規模、形態は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調、設備投資、個人消費の増加ないしは持ち直しの動き、生産、雇用・所得環境の改善等

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7531412
北緯 129度8858802

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県高島郡高島町大字勝野字市内１２９２番滋賀県高島郡高島町大字勝野字中野９５８番５長崎県長崎市片渕町２丁目７５番２長崎県長崎市十人町１２０番長崎県長崎市松原町２２６２番長崎県長崎市河内町４３５番１ほか１筆長崎県長崎市本原町１６９番長崎県長崎市西山町３丁目４４番４長崎県長崎市小江町２３９８番長崎県西彼杵郡伊王島町大字伊王島字元村乙２２７番１外長崎県西彼杵郡伊王島町大字沖ノ島字土井ノ下６１０番１長崎県長崎市片淵２丁目１４番２長崎県西彼杵郡琴海町戸根郷字潟田７６６番８長崎県西彼杵郡琴海町長浦郷字前ブケ２７２４番９長崎県西彼杵郡琴海町大平郷字火引ノ浦６３７番１長崎県西彼杵郡琴海町戸根郷字稲荷岩１１１７番１長崎県西彼杵郡外海町大字黒崎東出津郷字向平１８７番長崎県西彼杵郡外海町大字黒崎永田郷字濱１９３９番２長崎県西彼杵郡伊王島町大字伊王島字縣村乙２７４番外長崎県西彼杵郡伊王島町大字沖之島字梶掛１２０番外長崎県長崎市魚の町２番２７長崎県長崎市西山台２丁目４１０番６９長崎県長崎市上西山町１５６番１長崎県長崎市布巻町字村中１０１４番１長崎県長崎市東出津町字向平１８７番長崎県長崎市麹屋町４０番

参考：近隣駅の地価相場

新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード