長崎県長崎市万屋町７７番(公会堂前駅・大波止駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


324,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市万屋町７７番(長崎県長崎市万屋町１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を324,000円/㎡としました。

長崎県長崎市万屋町７７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市万屋町７７番
住居表示万屋町１−８
価格324,000円/㎡
交通施設、距離長崎、1,100m
地積324㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所、駐車場兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松尾和江氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾和江
価格324,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長崎駅周辺の再開発関連やマンション用地としての利用が可能な土地への需要が集中しておりこれが牽引役となって、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、長崎駅から浜町周辺に至る商業地域一円である。需要者の中心は、地場企業及び全国展開の法人である。店舗・事務所等の賃貸需要は回復していないものの、都心型マンション用地の需要が強く、また長崎駅周辺では再開発に伴う土地需要が増しており、地価は上昇傾向にある。商業地の取引は徐々に増えつつはあるが多くはなく、用途・規模等により個別性が強く取引価格がまちまちのため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復基調が続いているが、長崎市内の不動産需要の回復は都心の優良物件からその外周部へ徐々に拡大している。

石橋孝作氏による調査レポート

不動産鑑定士石橋孝作
価格324,000円/㎡
個別的要因現況に特段の変化はない。形状・規模は標準的。顧客の流動性や地域内での競争力に遜色はない。
地域要因地価の長期下落の結果、値頃感がある。景気回復基調やマンション業者等による需要があり、地価は上昇傾向にあると判断する。
市場の特性同一需給圏は、主に長崎駅から浜町周辺に至る商業地域一帯である。需要者の中心は、地場企業及び県内ないし全国展開の法人でマンション事業者も含まれる。店舗、事務所の需要が低迷するなか、マンション、ホテル用地等への需要が地価を下支えしており、景気回復基調と相俟って地価は上昇傾向にあると判断する。需要の中心となる価格帯は、個別性が強く見出し難い状況にある。
一般的要因景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、店舗地等の需要は低調であるが、マンション、ホテル用地の需要は根強い状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7458416
北緯 129度8781115

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県高島郡高島町大字勝野字市内１２９２番滋賀県高島郡高島町大字勝野字中野９５８番５長崎県長崎市浜町１番３７長崎県長崎市新大工町３番１長崎県長崎市松原町２２６２番長崎県長崎市船大工町５９番４長崎県西彼杵郡伊王島町大字伊王島字元村乙２２７番１外長崎県西彼杵郡伊王島町大字沖ノ島字土井ノ下６１０番１長崎県西彼杵郡琴海町戸根郷字潟田７６６番８長崎県西彼杵郡琴海町長浦郷字前ブケ２７２４番９長崎県西彼杵郡琴海町大平郷字火引ノ浦６３７番１長崎県西彼杵郡琴海町戸根郷字稲荷岩１１１７番１長崎県西彼杵郡外海町大字黒崎東出津郷字向平１８７番長崎県西彼杵郡外海町大字黒崎永田郷字濱１９３９番２長崎県西彼杵郡伊王島町大字伊王島字縣村乙２７４番外長崎県西彼杵郡伊王島町大字沖之島字梶掛１２０番外長崎県長崎市万才町６番２外長崎県長崎市浜町８番５４長崎県長崎市築町４番７長崎県長崎市魚の町２番２７長崎県長崎市銅座町１４６番１外長崎県長崎市万屋町７７番長崎県長崎市布巻町字村中１０１４番１長崎県長崎市蚊焼町字西ケ股１３２８番１長崎県長崎市東出津町字向平１８７番

参考：近隣駅の地価相場

公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード