長崎県長崎市五島町１番１６(桜町駅・長崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
388,000円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市五島町１番１６(長崎県長崎市五島町１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を388,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市五島町１番１６ |
| 住居表示 | 五島町１−２１ |
| 価格 | 388,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、350m |
| 地積 | 515㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層ビル・マンション等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西36.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
児島雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 児島雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 387,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 近隣地域の周辺で実施されている駅周辺整備や県庁移転等への期待性から、地価は上昇傾向を強めている。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域を含む長崎駅周辺においては、駅周辺整備や県庁移転等への期待性から強気の取引が増加しており、地価は上昇傾向を強めている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲はJR長崎駅から浜町地区に至る一帯の準高度商業地域である。テナント需要は弱いが、都心型マンション敷地としての強い需要が見込まれ、需要は明らかな回復傾向にある。さらに、近隣地域の周辺で実施される駅周辺整備や県庁移転等への期待性にも牽引されて、地価の上昇傾向が顕著である。需要者の中心は県内外のデベロッパーが中心である。市場の中心価格は個別性が強く見出せない。 |
| 一般的要因 | 国内経済は比較的安定しているものの、中国経済の不安定感に伴い、そのマイナス影響が懸念されている。 |
田平和史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田平和史 |
|---|---|
| 価格 | 389,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域の西方ないし北西方で、新幹線や県庁移転の計画があり、長崎駅周辺土地区画整理事業が進捗中である。地価は上昇傾向にあると判断。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、長崎駅に近く、駅及びその周辺では新幹線や県庁移転などが計画されており、また長崎駅周辺土地区画整理事業が進捗中である。地価は上昇傾向と判断する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR長崎駅から浜町地区に至る業務商業地域一帯。需要者層は、地場企業のほか全国展開の企業も含まれる。貸しビル経営のための需要は弱い一方で地価の長期下落の結果、相対的割安感がありマンション開発業者による高額な取引も見られる。地価は上昇傾向と判断するが今後、近隣地域の西方ないし北西方で、新幹線や県庁移転の計画があり、地価動向が注目される。需要の中心となる価格帯は、個別性が強く見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7500244 北緯 129度8724757 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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