長崎県長崎市浜町３番３２(大波止駅・公会堂前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


913,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市浜町３番３２(長崎県長崎市浜町３−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を913,000円/㎡としました。

長崎県長崎市浜町３番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市浜町３番３２
住居表示浜町３−２５
価格913,000円/㎡
交通施設、距離長崎、1,300m
地積239㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種店舗が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況南西6.5m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堺賢作氏による調査レポート

不動産鑑定士堺賢作
価格913,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因クルーズ船の寄港増による外国人観光客の増加が見られ、ハマクロス411内のホテルの稼働率も高い。
市場の特性同一需給圏は、浜町商店街を核とする市中心部の繁華性を有する商業地域である。需要者の中心は、小売専門店や飲食店のほか、都心回帰による人口増加の影響から、近年ではドラックストアや生鮮食料品店等の進出も見られる。属性としては、地場企業のほか全国展開を図る企業も含まれる。取引は少なく、取引される規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因テナント家賃の低下が継続しているなど、総じて商業地に対する需要は弱いが、マンション用地として利用可能な商業地では需要は旺盛である。

嘉幸氏による調査レポート

不動産鑑定士嘉幸
価格913,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因世界遺産の登録効果やクルーズ船の寄港増加等により商店街は外国人観光客が増加している。一方、将来、駅周辺商業施設への顧客流出が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、浜町商店街を核とする市中心部の商業地域である。需要者層は地場企業のほか全国展開の企業である。近隣地域は地元小売専門店や飲食店、ドラッグストア等が存し、繁華性は県下随一である。最近は世界遺産の登録効果やクルーズ船の寄港増加等により外国人観光客が増加し賑わいを増している。地価は横ばい傾向と判断するが、将来の新幹線開業等による駅周辺商業施設への顧客流出が懸念される。取引が少なく中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気回復基調、雇用や所得環境の改善、観光客の増加傾向等が認められる。一方、人口減少は深刻で、地方経済は低迷の域を脱したとは言い難い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7444278
北緯 129度8779865

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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