長崎県長崎市下西山町２番２７外(公会堂前駅・大波止駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


173,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市下西山町２番２７外(長崎県長崎市下西山町１３−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を173,000円/㎡としました。

長崎県長崎市下西山町２番２７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市下西山町２番２７外
住居表示下西山町１３−２８
価格173,000円/㎡
交通施設、距離長崎、1,800m
地積141㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東24.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堺賢作氏による調査レポート

不動産鑑定士堺賢作
価格173,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因画地規模が小さく、商業地としての需要は弱いが、住宅地としては好立地のため需要は底堅く、地価は上昇に転じている。
市場の特性同一需給圏は、市中心部に近い普通商業地域。幹線道路沿いであるが、規模の小さな土地が多いことから、小規模な店舗、事務所、医院等が多い。需要者の中心は、地場の個人及び法人であり、規模がまとまればマンション用地も考えられる。商業地としての需要は弱いが，選好性の高い周辺優良住宅地との価格の接近により、地価は上昇に転じている。取引は少なく、取引される規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因テナント家賃の低下が継続しているなど、総じて商業地に対する需要は弱いが、マンション用地として利用可能な商業地では需要は旺盛である。

田平和史氏による調査レポート

不動産鑑定士田平和史
価格173,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因顧客の増加等は見込まれないが、長崎市内の平坦部の土地に対する需要が高まっていることから、地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに店舗が連たんし、一部住宅としても利用されている地域である。特段の変動要因はないが、長崎市内の平坦部の土地に対する需要が高まっていることから、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市の幹線道路沿いの路線商業地域または近隣商業地域。需要者は長崎市内及び県外のビル事業を営む業者が中心である。幹線道路沿いであるため一定程度の自動車利用客も見込めるが、画地規模が小さいため、主に日用品店舗等からなる。市中心地に近い平坦地であることから需要は高く、景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。取引が少なく、画地規模にバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度744937896728516
北緯 129度8795623779297

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県長崎市浜町１番３７長崎県長崎市新大工町３番１長崎県長崎市船大工町５９番４長崎県長崎市下西山町２番２７外長崎県長崎市万才町６番２外長崎県長崎市浜町８番５４長崎県長崎市築町４番７長崎県長崎市魚の町２番２７長崎県長崎市銅座町１４６番１外長崎県長崎市蚊焼町字西ケ股１３２８番１長崎県長崎市麹屋町４０番

参考：近隣駅の地価相場

公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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