長崎県長崎市上西山町１５６番１(新中川町駅・公会堂前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
182,000円
2017年01月01日に行った長崎県長崎市上西山町１５６番１(長崎県長崎市上西山町２−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を182,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市上西山町１５６番１ |
| 住居表示 | 上西山町２−２２ |
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、1,400m |
| 地積 | 329㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東8.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
三浦純一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三浦純一 |
|---|---|
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変化は無いものの、周辺ではマンション建設の動きが見られる。閑静な住宅地域で利便性・快適性に優れ需要は強く地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便性に優れた長崎市の代表的な優良住宅地域であり、供給が殆どないため希少性が高く、今後も地価は上昇傾向で推移するのと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市中心部及び北部の商店街の周辺に位置する平坦地又は緩傾斜地の閑静な住宅地域である。需要者層は市内の高所得者層に絞られる。市街地の中心近くにあっても良好な居住環境が保たれ、各画地は大きく建物も比較的品等が高い。稀少性が高いので需要が強く住宅地としては県内随一の地価水準にあるばかりでなく、マンション立地が可能な都心の商業地の価格にも影響を与えている。中心価格帯は更地で5千万円台半ば、新築戸建は8千万円程度である。 |
| 一般的要因 | 長崎県の景気は緩やかな回復基調を続けているが、三菱重工長崎造船所の動向の不透明感による県内経済への影響が懸念される。 |
田平和史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田平和史 |
|---|---|
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 選好性の高い高級住宅地域で旺盛な需要があるにもかかわらず、供給が硬直的で稀少性が認められ、高所得者層からの需要が供給を上回っている。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの名声の高い高級住宅街で、旺盛な需要に対し供給が極めて少ない。長崎市内でも地価が著しく上昇している地域の一つであり、稀少性と選好性の高さから、今後も上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は名声の高い優良住宅地域の圏域。地価水準が高いため、需要者は市内の高所得者層に限定されるが、画地規模が大きければマンション業者も需要者に含まれる。旧来からの利便性、快適性に優れる選好性の高い住宅地域で、旺盛な需要に対し、供給は極めて少なく稀少性が高い。売り物件が出ないため、取引はほとんどみられないが、土地は300㎡程度で5000万円台、新築戸建で8000万円程度が取引の中心と思われる。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7539188 北緯 129度8835109 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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