長崎県長崎市片淵２丁目１４番２(新中川町駅・蛍茶屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
126,000円
2017年01月01日に行った長崎県長崎市片淵２丁目１４番２(長崎県長崎市片淵２−１３−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を126,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市片淵２丁目１４番２ |
| 住居表示 | 片淵２−１３−１７ |
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、1,900m |
| 地積 | 113㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかアパートも見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東3.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
堺賢作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堺賢作 |
|---|---|
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 利便性・居住環境が良好な既成住宅地域であり、希少性が高く、高所得者層を中心に一定の需要が見込まれることから、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 都心へは徒歩圏内にあり、商店街や交通機関にも近い平坦地地域である。街路がやや狭く一方通行という弱点はあるものの、その稀少性から根強い需要があり、地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市中心部又は商店街等の利便施設に近い既成住宅地域。需要者の中心は、市内の中壮年で第1次に限られず第2次取得者層も多い。長崎市は傾斜地の多い地勢的特性のため、利便性に恵まれた平坦な住宅地の供給は少ない。都心や商業地に近い平坦な地域は、その稀少性から需要が強く、地価は上昇傾向にある。土地は100㎡程度で1300万円程度、新築の戸建物件は3000万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 利便性の良い高価格帯の住宅地は上昇しているのに対し、街路条件の劣る斜面地の階段道路沿いでは下落が継続しており二極化が顕著である。 |
田平和史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田平和史 |
|---|---|
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幅員は狭いものの利便性に恵まれており、比較的選好性の高い地域で、稀少性が高く、一定の需要が見込まれることから、地価はやや上昇傾向にある |
| 地域要因の将来予測 | 商店街背後の利便性の良い既成の住宅地域で、幅員はやや狭いものの、居住環境は良好である。需要は底堅い一方、供給は少なく稀少性が認められるため、地価はゆるやかに上昇していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市中心部の商店街背後等利便性の良い既成住宅地域。地価水準が高い地域のため、需要者は比較的高所得者層に絞られる。供給が少ない一方、公共公益施設や利便施設などへの接近性に優れ、また、長崎市では稀少な平坦地であることから選好性は高く、幅員は狭いものの需要は底堅い。土地は地積100㎡程度で1200∼1300万円程度、新築戸建で3000万円台前半が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7550605 北緯 129度8880328 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市片渕町２丁目７５番２長崎県長崎市大浦上田町９番１０長崎県長崎市河内町４３５番１ほか１筆長崎県長崎市本原町１６９番長崎県長崎市西山町３丁目４４番４長崎県長崎市小江町２３９８番長崎県長崎市片淵２丁目１４番２長崎県長崎市西山台２丁目４１０番６９長崎県長崎市片渕４丁目８６３番長崎県長崎市上西山町１５６番１長崎県長崎市麹屋町４０番
参考：近隣駅の地価相場
新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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