地域要因

沿岸部の住宅需要は津波リスクから弱く、人口流出傾向が続く。土地取引は低調である。

地域要因の将来予測

東日本大震災以降、津波リスクによる沿岸部の需要の低迷が依然として続いており、人口減少傾向によって、この傾向は当分の間続くものと予測する。

価格決定の理由

第1種住居専用地域の戸建住宅を中心とする住宅団地内にあり、事業収支の観点から新規に賃貸物件を求めることは非現実的あり、収益価格は試算しない。戸建住宅を中心とする既成住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

アパート、農地等が見られる標準画地規模がやや大きめの住宅地域であり、需要のやや弱い傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺では古いアパート等も見られるが、標準地は区画整理済みの戸建住宅を主とした住宅地域にあり、賃貸用建物の建設を目的とした新規の土地取引は認められないため収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、自己使用目的の取引を指標としての市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変動要因は認められない。海岸部に近い既成住宅地域であり、津波リスク懸念等から需要の低下は大きく地価も下落傾向を示す。

地域要因の将来予測

鈴鹿市東部の海岸部に近い既成住宅地域であり、大規模震災にともなう津波リスクに対する防災意識の高まり等から需要の低下が大きい。地域内に大きな変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域では、自用目的での取引が支配的で周辺での取引価格水準を重視した価格形成が認められる。比準価格は規範性の高い事例を基に求めており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。沿岸部に比較的近い一般住宅や農家住宅も見られる旧来からの既成住宅地であり、アパート等の収益物件はほとんどないため収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域としてほぼ熟成しており、土地利用に大きな変化はない。住環境は整っており地価はわずかな下落で推移している。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、土地利用は安定しており、今後も大きな変化はないものと予測する。環境は比較的良好で、地価は概ね安定傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は鈴鹿市内の類似の住宅地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該市場の実態を反映しており実証的である。一方、近隣地域は戸建住宅地域で、標準地の画地規模では共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場東側にある古くからの既成住宅地（ひばりヶ丘）に配置し居住者高齢化がすすみ地域の魅力が薄れ地価動向は弱含み。

地域要因の将来予測

古くからの団地形成の戸建一般住宅居住態様中心の区画住宅環境基盤が継続するも将来人口層選好度も低く居住者の老齢化による結果、需給は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般戸建住宅が建ち並ぶ古い住宅団地に所在し、地域内にアパート等の収益物件は一般標準的利用されておらず、自用目的の取引が支配的な地域であり、収益性に基づいた賃貸物件取得のための新規土地取引は見られないので収益価格は試算しなかった。比準価格は、信頼性ある取引事例より求められており、市場実態を適正に反映している。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地であり利便性等も比較的良好だが、周辺では住宅団地開発による新規供給が多く、これとの比較による市場性の低下も認められる。当分この傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパートもみられるが、近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域であり自用目的での取引が中心であることや、対象不動産は面積過小で、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保出来ない等により収益還元法も適用できなかったため、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の高台に立地する熟成した住宅団地であり、著しい地域要因の変動はないが、需要のある地域で、地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の住宅団地であり、著しい地域要因の変化はないが、需要も比較的高く、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

郊外の丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として、自己利用目的の取引がほとんどであり、土地の画地規模等から賃貸経営は不合理と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域に所在する信頼性のある複数の取引事例から査定されており、市場の動向を反映した実証性の高い価格が求められた。したがって、市場の実態を反映し、規範性が高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で土地利用に目立った変化はない。新興住宅地域と比較して競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。新興の住宅地と比較して需要は少なく、地価動向は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は近鉄名古屋線の各駅を最寄駅とする類似の住宅地の事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は戸建住宅が中心で、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

利便施設に近い区画整然とした住宅地域で需要は比較的安定しており、周辺では新たな開発も行われている。今後も当面、現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心で比準価格ベースで価格が形成されていることから比準価格の規範性が高い。また対象不動産は面積過小で、建物配置等の物理的観点からも、あるいは経済合理性の観点からも賃貸住宅の想定が非現実的である等により収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に殆ど変化は見られない。長太地区は人口減少が市平均より大きく、地域衰退が懸念される。

地域要因の将来予測

地域的な選好性や津波浸水予測はないが心理的不安の要因がある。四日市市に近い地理的特性から当面は現状のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域は小規模に開発された住宅地。戸建住宅利用が殆どであり、経済合理的な賃貸経営の想定が非現実的であるため、収益価格は試算していない。市場は取引価格を指標に価格が形成されるのが一般的である。比準価格は同長太地区等地理的特性が類似する取引から適正に比準した。求められた価格は市場性を反映し、実証的である。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

閑静な住宅団地として要因に特段の変化なく、安定している。新興住宅地域との競争が続く。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅団地であり、住環境、品等及び利便施設との位置関係から需要者の選好性が高く、需要は堅調に推移するものと予測した。

価格決定の理由

戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないことから収益価格は試算していない。居住の快適性や利便性を重視する閑静な住宅地域である。自己利用目的で取引され、取引価格を指標として価格が形成されている。比準価格は価格競争関係が強い取引から適正に試算した。したがって、市場特性に適合する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活上の利便性は比較的良好であるが、工業系物件が周辺に立地しており、居住環境は比較的劣るために、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

四日市コンビナート周辺の既成住宅地であり、特に大きな変動要因は見当たないものの、住環境の程度が劣り、需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件はあまり見られず、賃貸経営を目的とした不動産投資は少なく、自家利用目的の取引が支配的な地域であるため、収益価格は試算しなかった。従って、市場の特性を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因について大きな変動はない。新規の宅地供給も多く、競争力に劣るため、地価の下落は続いている。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅団地で、戸建住宅が建ち並び、特段の変動要因も見込まれないため、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。市内には新規分譲地の供給も多く、競争力でやや劣り、需要は弱含みである。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。