三重県鈴鹿市神戸９丁目２７５番１２(鈴鹿市駅・鈴鹿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
42,100円
2016年01月01日に行った三重県鈴鹿市神戸９丁目２７５番１２(三重県鈴鹿市神戸９−２５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県鈴鹿市神戸９丁目２７５番１２ |
| 住居表示 | 神戸９−２５−１２ |
| 価格 | 42,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鈴鹿市、500m |
| 地積 | 179㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所住宅のほか官公署も見られる商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北7.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松本浩二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本浩二 |
|---|---|
| 価格 | 42,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 沿道沿いは住宅地としの開発の動きが見られるが、商業環境に殆ど変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 沿道利用の商業要因は殆ど変化はなく、住居要因が強くなっている。立地に優れ、住宅地としての需要ニーズが高く、総合的には堅調に推移していくものと予測した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市既存商業地域等の圏域であり、神戸地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は当該地域における個人事業者及び中小法人等である。郊外大型店舗等への顧客流出から既存商業地の収益性は低下し、需要は限定的である。当地域は商業性は弱いが、官公署の立地や駅接近を含めた地域的な選好性は強い。市場における中心価格帯は規模及び建物如何による個別性が強く、把握できない状況である。 |
| 一般的要因 | 人口は約20万人で微減又は横ばい傾向、県経済は持ち直しの動きが弱い。大規模商業開発は停滞し、先行き不透明感がある。 |
近藤正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 近藤正樹 |
|---|---|
| 価格 | 42,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 繁華性に乏しく、周辺で新しい住宅地利用も見られるなど、用途の混在的動向が見受けられ、商業地としての需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 建物の建ち並ぶ既存の商業地域で特段の変動要因はないが、新しい住宅の混在も見られるなど、今後とも用途的混在傾向を示しつつ推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鈴鹿市内の商業地域一円であり、特に市中心部や最寄り駅などに近い既存の商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は鈴鹿市内に地縁のある個人事業者や、中小法人企業であり、商圏が狭いことから圏外からの需要は少ない。郊外の大規模商業施設が広範囲に集客力を高める中、旧来型の商業地域の需要は限定的である。画地規模や建物用途により価格帯にばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 鈴鹿市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。地価に一部持ち直しの動きが見られるものの、上昇に転ずるほどではなく景気回復に弱さが見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8850905 北緯 136度5867285 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県鈴鹿市三日市町字東白塚山４６１番三重県鈴鹿市神戸矢田部町字門田１７７番１三重県鈴鹿市西条町字大門６９番２三重県鈴鹿市白子町字寺地４０２２番４５三重県鈴鹿市神戸３丁目３３番１外三重県鈴鹿市御薗町字馬場２２９２番３三重県鈴鹿市河田町字津以切３３７番１三重県鈴鹿市白子駅前３０１６番５４三重県鈴鹿市神戸２丁目４３１番１三重県鈴鹿市阿古曽町２１６９番２三重県鈴鹿市飯野寺家町字柳原８４１番１三重県鈴鹿市神戸４丁目７８０番１三重県鈴鹿市神戸２丁目５１２番
参考：近隣駅の地価相場
鈴鹿市駅(地価相場 40,950円/㎡)鈴鹿駅(地価相場 41,200円/㎡)柳駅(地価相場 41,200円/㎡)三日市駅(地価相場 44,500円/㎡)河曲駅(地価相場 42,600円/㎡)河原田駅(地価相場 43,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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