三重県鈴鹿市長太旭町３丁目４６６番２６(長太ノ浦駅・楠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
35,000円
2016年01月01日に行った三重県鈴鹿市長太旭町３丁目４６６番２６(三重県鈴鹿市長太旭町３−１−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県鈴鹿市長太旭町３丁目４６６番２６ |
| 住居表示 | 長太旭町３−１−３０ |
| 価格 | 35,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長太ノ浦、250m |
| 地積 | 264㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松本浩二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本浩二 |
|---|---|
| 価格 | 35,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に殆ど変化は見られない。長太地区は人口減少が市平均より大きく、地域衰退が懸念される。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域的な選好性や津波浸水予測はないが心理的不安の要因がある。四日市市に近い地理的特性から当面は現状のまま推移するものと予測した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市住宅地域であり、近鉄名古屋線沿いや四日市市に近い住宅地域との代替性が強い。典型的需要者は当市内の居住者である。最寄駅徒歩圏の利便性、一定の住環境及び四日市市に近いことから、相対的競争力は維持されている。新規購入者は郊外分譲地に対する選好性があり、供給過剰の市場構造や津波に対する心理的不安も相俟って市場性の減退がある。市場における中心価格帯は土地は約270㎡程度で総額1，000万円内外と思料される。 |
| 一般的要因 | 人口は約20万人で微減又は横ばい傾向、県経済は持ち直しの動きが弱い。内陸部は開発が多く、沿岸部は低調。地価下落は続くも二極化。 |
桝田毅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桝田毅 |
|---|---|
| 価格 | 35,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段変動はないが、それなりに値頃感が出てきており、四日市方面にも近いので、極端な値下がりは看取されない。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺には一部農地も介在するが、当近隣内においてはほぼ家が建ち並んでいて利用状況は安定しており、現状推移と予想される。地価動向はもう暫くは下落基調が見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鈴鹿市内の近鉄名古屋線沿線に展開する類似の住宅地域を内包する圏域で、北は楠駅から南は千代崎駅に至る区間の代替性が強い。需要者の多くは当圏域内在住者である。供給は中古住宅や遊休地の処分、そして一部ミニ開発による新規分譲地も含むが、市街地方面に比べると実需は低調である。土地は上記標準的画地の規模である270㎡程度を基準にした場合900万円台、ミニ開発による新築戸建は2400万円前後が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 当市の製造品出荷額等は四日市市に次ぐ県下第2位。生産年齢人口の割合が周辺市や県全体よりも高い点特徴的で、人口の減少率も比較的小さい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8935656 北緯 136度624928 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県三重郡楠町大字南川字旭８４番３三重県四日市市松寺町字南裏１３２番２三重県四日市市水沢町字西沖１９４１番２三重県四日市市大矢知町字西ノ貝戸７５番三重県四日市市鵜の森１丁目９番外三重県四日市市楠町南五味塚字新貝１７４番２三重県四日市市楠町南五味塚字矢倉１０６０番
参考：近隣駅の地価相場
長太ノ浦駅(地価相場 35,000円/㎡)楠駅(地価相場 35,000円/㎡)箕田駅(地価相場 39,650円/㎡)北楠駅(地価相場 43,200円/㎡)伊勢若松駅(地価相場 40,100円/㎡)河原田駅(地価相場 43,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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