地域要因

居住環境良好な郊外型住宅団地であるが少子高齢化による人口流出が認められ土地需要は軟調である。

地域要因の将来予測

ニュータウン内の初期の住宅地であり大きな変化はないが、少子高齢化に伴い郊外型住宅団地の人口流出により需要不足が今後とも続くものと思料され、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とする信頼のできる多数の取引事例を得ることができた。標準地は、郊外型の住宅団地に属するため、共同住宅としての需要は総じて低く、賃貸市場が未熟性な為収益還元法は適用しなかった。従って市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、不動産需要が低いことから、この1年間での地価は若干下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い市街化調整区域の住宅地域で、賃借需要が低く採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断される。

地域要因

小牧市中心部近くの利便性の高い住宅地域で、不動産需要が高く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸経営を想定することに経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部からやや離れた郊外の住宅団地であるが、値ごろ感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工業地の取引は少ないが、このところ引き合いが増えるなど回復の兆しが見られる。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場を中心とする工業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用工場・倉庫の建設を想定して求めた理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、建築費の高騰などから低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする成熟した住宅地域で、需要は安定的に推移している。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市北部の丘陵地に形成された戸建住宅地域である。地域に変化をもたらす特段の要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は値頃感から当面は緩やかな上昇を継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は事業収支の観点から共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部からやや離れた住宅地域であるが、値ごろ感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、賃貸収益に着目した収益物件の想定は現実的でないと判断されることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、店舗併用住宅を主とする県道沿いの路線商業地域である。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料を収受できないこと、さらに建築費の高騰もあってやや低く求められた。従って、相対的信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インターチェンジや幹線道路に至る連続性が良い大工場地域である。物流施設の需要を中心に、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大規模工場地は自用目的が中心で、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しない。大規模画地の取引は少ないが、比準価格は春日井市内から事例を収集し、取得目的によって査定価格間に大幅な開差を生じているが、中庸を得た水準で決定しており、信頼性や説得力は高い。比準価格は標準地春日井9−3からの規準価格とも概ね均衡を得ているので比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部の住宅地域で、値頃感から需要は堅調である。特に価格形成に影響を与える変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

工場地域に隣接した住宅地域であるが、近隣地域内では工場跡地が宅地分譲され、居住環境は良くなっている。駅に近く交通利便性はよいため、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市と共に市街化調整区域に需要が移り、当該地域も需要は減退しているが、最寄駅に近く都市計画道路の建設状況から穏やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

薬師川と都市計画道路富岡荒井線との間の工場等が建ち並ぶ地域であり、当面現状で推移するものと思われる。最寄駅には近いが、周囲の県道は幅員が狭く、地価は穏やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場主体の工業地域で、貸し工場を想定し収益価格を試算した。賃貸経営は旧来の地主によるものがほとんどで個別性が強く、収益価格は相対的に精度が劣る。したがって実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市の東名以北に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の市街地であり、特に大きな地域要因の変動は認められない。小規模な戸建住宅の分譲が散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市西部の取引事例をやや広範囲に採用して試算したが、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では住宅地化が進んでいるなか、未だ倉庫等の混在する地域であるが、一般的要因のもと地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

周辺では住宅地化が進んでおり、今後は当該地域においても工場跡地を利用した住宅用途への転換が徐々に進んでいくものと予測される。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。