地域要因

生活利便性が良い熟成した住宅地域で、需要多く地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的な価格である。採用事例は標準地と価格牽連性を有する住宅地域に係わるもので適格性を有している。当地域内には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。需要は自用目的が中心で比準価格の規範性が高いと判断する。従って比準価格を標準に収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考量のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の分譲マンションの多い地域であるが、名古屋市の郊外に位置するためマンション用地の取得需要にやや陰りがみえる。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も規模の大きな事例を採用しており客観性は高い。開発法による価格は投資採算性に着目した価格である。やや低位に把握されたが、マンション分譲における収支計画、開発スケジュール等の想定も適正で有力な検証手段となる価格である。よって、本件では市場動向を反映した比準価格を標準とし、開発法による価格も関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏にある高台の新興住宅地域である。需給は安定し、地価も引き続き上昇基調にある。

地域要因の将来予測

高台に存する新興住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し客観性は高い。一方収益価格は、画地面積が小さく賃貸経営が不向きな土地であるため適用できなかった。自己使用目的の取引が中心であり、需要者も市場性、居住の快適性を重視して価格の意思決定をすることから市場の動向を反映した比準価格を採用し、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内の土地の価格形成に影響を与える要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地周辺は自己の業務用不動産の取得等を目的とした取引が中心であり、投資用不動産等の取引は限定的であることから、賃貸市場は未成熟であり、収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。従って、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

底堅い住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないことから、当面は現状を維持するものと予想される。

価格決定の理由

地域内の取引の中心は自用目的が主であり、居住環境に関する要因の選好性が強い。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、画地規模の制約等から収益還元法の適用を断念した。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、周辺地価公示価格の均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内の土地の価格形成に影響を与える要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

店舗と住宅等の用途が混在する路線商業地域で今後も当該環境を維持すると予測する。駅に近く、地価は上昇傾向となっている。

価格決定の理由

対象標準地周辺は自己の業務用不動産の取得等を目的とした取引が中心で、公法上の規制から商業地を形成している。収益還元法による収益価格を算定したが、投資需要は強くなく、収益性に基づき市場価値が形成されてはいない。一方、比準価格は、需要者の価値判断に対応し、相対的規範性が高いと判断できる。そこで本件では、比準価格を採用のうえ指定基準地としての地価水準の変動に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の土地の価格形成に影響を及ぼす特別の変動要因は認められないが、居住環境の良好な住宅地域であり、地価は底堅い動きを見せている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、地域に格別な変動要因はないことから、今後しばらくは現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視してすること、対象標準地の画地条件等から合理的な賃貸経営の実現可能性が低いこと等の理由により収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅からは徒歩圏内で、利便性も概ね良好なため、地価は緩やかな上昇を維持している。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか共同住宅も混在し、今後も同様な住環境を維持すると予測する。地価水準はやや上昇傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心に居住を目的とする取引が中心で、多数の信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格は敷地規模が小さく、投資採算性の観点から適用するのは妥当でないと判断された。査定された比準価格は需要者の価値判断に対応し、規範性が高いと判断できるので本件では比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格であるが駅距離及び画地規模等から合理的な賃貸想定は困難であり、自用の住宅地として快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であることから適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境良好な住宅地域として熟成が進んでおり、需要多く地価水準は上昇している。

地域要因の将来予測

今後も住宅地域として熟成すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。標準地及びその周辺は自用の居住を目的とする取引が中心で規範性のある取引事例を収集し得た。一方で標準地の地積等を考慮し収益建物の想定は困難と判断し、収益価格は試算しなかった。本件で査定された比準価格は需要者の価値判断に対応し、規範性が高いと判断できる。本件では比準価格を標準に、代表標準地であるため半年間の価格変動率にも留意し鑑定評価額を決定した。