地域要因

駅前商業地で稀少性が高いものの、商業繁華性は今一歩で、北側が第1種住居地域で日影規制により実効容積率が低いので、価格も影響を受ける。

地域要因の将来予測

地下鉄上社駅前の中層店舗兼共同住宅等が多い商業地域であり、駅乗車人員数や背後地域の状況に大きな変動は見られず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

駅前の商業地域であり、自己利用目的や賃貸目的いずれの用途でも利用ができることから収益性も重視される。収益価格は日影規制と近時の建築費の大幅上昇による影響から低く求められたが、取引では稀少性や節税等投資採算性以外の要素も考慮される。比準価格は過熱気味の市場を反映して査定価格間で大幅な開差があるが、割高な事例を排除し堅めの水準で決定しており、実証的説得力や信頼性が高い。比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに位置し、背後地の状況は良好であるが、他の商業施設との競合環境は厳しい。

地域要因の将来予測

スーパーマーケットを中核とした路線商業地域であり、周辺地域の熟成が期待され、今後とも比較的安定的に推移していくものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

地域特性が類似する幹線道路沿いの商業地域に所在する取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用の店舗または事務所利用が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、収益価格は低位に試算された。従って、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との均衡、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、交通量は比較的多いものの、繁華性は高くない。一方、最寄駅が近いため、マンション用地としての選好性は高い。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名東区内に存する幹線及び準幹線道路沿いの商業地の取引事例を採用し、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。一方、収益価格は店舗事務所の賃貸経営を想定して試算したが、地価水準に見合う賃料を確保できないこと等を反映して、比準価格と比べ、低位に求められた。したがって市場実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上社駅徒歩圏内の熟成した住宅地域で公法規制も区内では緩いため需要は強いが、これまでの価格上昇により上値圏となり横ばいに転化した。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別な変動要因は見られず、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション・アパート等もみられるが自用目的の取引が中心である。対象標準地の規模では投資採算面から収益物件の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は、取引事例を更地中心に採用したが、画地条件の優劣により大幅な開差が生じたことを考慮し中庸を得た安定的な水準で決定しており、信頼性、説得力共に高い。代表標準地からの規準価格とも均衡を得ていることから比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

藤が丘駅外周部に位置し、良好な住宅環境から需要は堅調で、地価の上昇が継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、未利用空地は少ない。現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。需給動向は安定的に推移と予測。

価格決定の理由

戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。よって最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から概ね徒歩圏に位置する、居住環境良好な住宅地であり、需要は高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、低層一般住宅、共同住宅等が見られる地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

間口が狭く、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川沿いに位置し、事業所が混在する等、居住環境がやや劣るが、一社駅から徒歩圏に位置することから人気が高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、低層一般住宅、共同住宅等が見られる地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本郷駅から比較的近い住宅地域で住環境に恵まれているが、総額が嵩み需要層は限定される。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見られない。今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益物件に対する需要は強いが、建築費が高止まりしており新築での採算は厳しく、容積率が低いこともあり収益価格は求めなかった。比準価格は、社が丘地区を中心とする更地の事例を採用しており、地域格差も僅かで、中庸を得た水準で決定しているので信頼性が高い。代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、住宅地は取引価格を指標として価格が決定されるので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤が丘駅から徒歩圏に位置し、居住環境も良好であることから、人気があり、需要が高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、低層一般住宅、共同住宅等が見られる地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺に市中心部への通勤者向けを中心とする共同住宅等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、生活利便性が高いため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等も見られるが、収益投資目的の土地取引は極めて少ない。よって、名東区中央部の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一社駅徒歩圏の利便性良好な住宅地である。その他特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、近隣地域周辺には賃貸物件も見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。市場の中心は自用を目的とする取引であり、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。