地域要因

地下鉄東山線一社駅へ徒歩約4分と利便性が高く、供給過多の状況にあっても一定の競争力は有している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

分譲マンション用地は、デベロッパー各社固有の事業採算性と市場における各社の取得意欲によって価格が決定される。比準価格は近時の用地取得競争の激化によりやや割高だが、実証的な価格が求められた。一方、開発法による価格は、一般的な事業計画の想定に基づき、建築費上昇や販売状況の悪化等を織り込んだ結果、やや低位となった。よって、現実の市場を反映する比準価格を重視しつつ開発法を勘案し、規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、生活利便性が高いため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、画地条件による制約から共同住宅の合理的な賃貸経営は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等も見られるが、収益投資目的の土地取引は極めて少ない。よって、名東区中央部の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一社駅徒歩圏の利便性良好な住宅地である。その他特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、近隣地域周辺には賃貸物件も見られるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とした利用である。市場の中心は自用を目的とする取引であり、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から概ね徒歩圏に位置する、居住環境良好な住宅地であり、需要は高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、低層一般住宅、共同住宅等が見られる地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

間口が狭く、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川沿いに位置し、事業所が混在する等、居住環境がやや劣るが、一社駅から徒歩圏に位置することから人気が高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、低層一般住宅、共同住宅等が見られる地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

準幹線沿いで交通量は多いものの、集客力、商業集積ともに低迷している。一方、地下鉄駅への接近性に優れマンション用地としての潜在需要は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の店舗等の需要は長期低迷し、対象標準地の規模等から判断し募集環境は厳しい状況にある。需要者は自用目的の取引が中心であり、収益性は用地取得の判断に反映され難い。一方、比準価格は周辺類似地域の取引実例から試算したもので、対象標準地の現実の市場価値を反映し説得力が高い。よって、採用した手法の性格、信頼性を比較検討の上、比準価格を重視して収益価格を考慮し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、交通量は比較的多いものの、繁華性は高くない。一方、最寄駅が近いため、マンション用地としての選好性は高い。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名東区内に存する幹線及び準幹線道路沿いの商業地の取引事例を採用し、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。一方、収益価格は店舗事務所の賃貸経営を想定して試算したが、地価水準に見合う賃料を確保できないこと等を反映して、比準価格と比べ、低位に求められた。したがって市場実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地で稀少性が高いものの、商業繁華性は今一歩で、北側が第1種住居地域で日影規制により実効容積率が低いので、価格も影響を受ける。

地域要因の将来予測

地下鉄上社駅前の中層店舗兼共同住宅等が多い商業地域であり、駅乗車人員数や背後地域の状況に大きな変動は見られず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

駅前の商業地域であり、自己利用目的や賃貸目的いずれの用途でも利用ができることから収益性も重視される。収益価格は日影規制と近時の建築費の大幅上昇による影響から低く求められたが、取引では稀少性や節税等投資採算性以外の要素も考慮される。比準価格は過熱気味の市場を反映して査定価格間で大幅な開差があるが、割高な事例を排除し堅めの水準で決定しており、実証的説得力や信頼性が高い。比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに位置し、背後地の状況は良好であるが、他の商業施設との競合環境は厳しい。

地域要因の将来予測

スーパーマーケットを中核とした路線商業地域であり、周辺地域の熟成が期待され、今後とも比較的安定的に推移していくものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

地域特性が類似する幹線道路沿いの商業地域に所在する取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用の店舗または事務所利用が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されるに至っておらず、収益価格は低位に試算された。従って、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との均衡、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地であり、地域要因に大きな変化は見られないが、建ぺい率、容積率は区内では緩やかである。

地域要因の将来予測

地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、現状の中規模住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

一部に賃貸物件も散見されるが、建築費が高止まりしており、投資額に見合った賃料収入は期待出来ず収益価格は求めなかった。自己利用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。比準価格は方位、奥行等の画地条件による価格差を反映して査定価格間の開差があるが、中庸を得た水準で決定しており説得力が高く、代表標準地からの規準価格とも均衡を得ているので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い区画整然とした郊外住宅地域である。特に目立った変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が多い区画整理済の住宅地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産は小規模画地で間口が狭く、経済合理性の観点から適正な賃貸住宅経営が見込めないと判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。当地域は快適性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が大半を占める。また、需要者は売買事例等を指標に価格決定することが通例である。よって本件では、実証的な比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から概ね徒歩圏に位置する、居住環境良好な閑静な住宅地であり、需要は高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が形成されておらず、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上社駅徒歩圏内の熟成した住宅地域で公法規制も区内では緩いため需要は強いが、これまでの価格上昇により上値圏となり横ばいに転化した。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別な変動要因は見られず、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション・アパート等もみられるが自用目的の取引が中心である。対象標準地の規模では投資採算面から収益物件の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は、取引事例を更地中心に採用したが、画地条件の優劣により大幅な開差が生じたことを考慮し中庸を得た安定的な水準で決定しており、信頼性、説得力共に高い。代表標準地からの規準価格とも均衡を得ていることから比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗兼事務所等が建つ幹線道路沿いの商業地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄星ヶ丘駅に近接する主要幹線道路沿いの商業地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は事務所、店舗等が見られる商業地域であり、比準価格は千種区内の商業地域に存する事例から試算されており実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定し査定したが、比較的に低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。従って、不動産の市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、更に代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からはやや遠いが、住環境に恵まれ、学区への選好性も高いことから、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であり、不動産の収益性により価格が形成されるには至っておらず、また、周辺の利用状況、画地規模等からも賃貸経営を想定することは不合理であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、名東区南西部の取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに単価と総額との関係、市場の需給動向等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。