地域要因

私鉄沿線の住宅地域で底堅い住宅地需要があり、不動産市況は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変動はなく、当分は既成住宅地域としての現状を維持するものと予測する。利便性が良く安定した住宅地需要があることから、地価は横ばい乃至はやや強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

私鉄駅に近い利便性良好な混在住宅地域であり、一部にアパート等も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。賃貸用建物の建設を目的とした取引は少なく、自己使用を前提とした取引が主流の地域であると判断される。よって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便環境良好な住宅地域内に所在し需要は堅調

地域要因の将来予測

利便環境に恵まれた地域にて今後も現況を維持していくものと判断する。地価は需要が比較的堅調なためやや強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心であり、居住の快適性が重視される地域に所在し賃貸市場が形成されていないため収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路、環境条件がやや劣るが高台にあり利便性が比較的良好なため需要は比較的堅調。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域で、今後も現状で推移すると予測する。地価は安定基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地の取引が中心であり、居住の快適性が重視される地域に所在し賃貸市場が形成されていないため収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、収益性よりも生活利便性や居住の快適性を重視して、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性が良好な住宅地域で、不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

需給は概ね安定していることから、地価水準は横ばいから若干の上昇傾向で推移している。現在地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、同じ遠州鉄道周辺の取引事例から求めた比準価格の精度は高い。一方収益性の検証のため共同住宅の建築を想定し収益価格を求めたが、元本と果実の相関関係が希薄のため低位に求められた。本件では不動産の市場性を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台に位置し、居住環境も比較的良好なことから潜在的な需要は多く、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

今後も戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域としての現状を維持していくと思料される。地価は今後の景気動向にもよるが、当面ほぼ横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする地域で一部に低層のアパート等も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であることから、市場を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で大型店に近く値頃感もあり需要は堅調。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で近くに大型店舗も見られ、今後も現況を維持するものと予測する。地価は値頃感もあり、やや上向き傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

店舗等の収益物件が見られるが自己使用の店舗等が多く、賃貸市場として成熟の程度はあまり高くないため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台に位置する閑静な住宅地域で根強い需要があり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

今後も戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域としての状況が維持されるものと見る。郊外部にあっては比較的根強い住宅地需要がある地域であり、地価は当面ほぼ横ばい乃至は若干強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸建住宅が主体の地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、取引は自己使用目的が主であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は周辺類似地域に存する現実の取引事例から求められた価格であり、実証的で信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性は概ね良好な地域で、街路条件、画地条件に優れた物件を中心に潜在需要は高い。地価は概ね横這いから若干の上昇基調にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とした住宅地域であり、今後も現状同様の地域として安定的に推移すると予測する。需要は底堅い地域で地価は概ね横這い∼若干の上昇基調にて推移すると予測する。

価格決定の理由

自己用戸建住宅を主体とした住宅地域であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は周辺住宅地域に存する取引事例から求められており、市場性を反映した価格が得られたと思料する。当該地域においては、市場性に着目した取引が大半を占めることから、その信頼性は高い。以上から本件では、不動産業者意見や代表標準地との検討を踏まえ、上記求めた比準価格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

遠鉄沿線で助信駅に近く、利便性良好なため需要は堅調で推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

遠鉄沿線への需要は底堅く、当面は現状のまま推移するものと予想される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域であり、需要者は収益性よりも居住の快適性を重視して取引を行うものと判断する。比準価格は不動産の市場性を反映した価格であるが、本件においては類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

遠鉄沿線で生活利便性も良好な地域で、マンション素地として市場性を有する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格はマンション業者の投資採算性に着目して求めたもので、不動産の投資対象としての経済価値を考察する上で有用な価格である。本件においては、両試算価格はほぼ均衡しており、かつ規範性は高いと判断して等しく重視し、さらにはマンション市場の動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

値頃感等も背景に需給は概ね均衡している。地価は安定的な推移が窺えるが、街路条件や画地条件等による選別化が見られる。

地域要因の将来予測

中区における中庸的な住宅地域であり、近年は地域要因に特筆すべき変動は無く、当面は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。地価は、概ね横ばい程度にて推移すると予測する。

価格決定の理由

自己用戸建住宅を主体とした住宅地域であり、収益性に着目した取引は殆ど見られないことから、収益価格は求めなかった。比準価格は、周辺類似地域に存する複数の取引事例から適正に比準を行って求められた価格であり、市場性を反映した実証的価格が得られたと思料する。本件では、不動産業者意見及び代表標準地との検討を踏まえ、上記求めた比準価格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

背後の住宅地との価格差も縮小し、底値感が強い。この所、駐車場などの需要もみられ、用途が多様化している。

地域要因の将来予測

格別な変動要因は見当たらず店舗兼事務所地域として当分の間維持してゆくものと思料する。また地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には横這いないし若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 貸店舗、事務所等も見られ、収益性も考慮される路線商業地域であることから、低位に求められた収益価格もある程度規範性が認められる。一方自用目的の取引が中心であることから、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに対前年変動率に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

需給バランスは概ね安定しており、地価水準は横ばいからやや強含みで推移している。地域に格別の変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、収益性よりも生活利便性や居住の快適性を重視して、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅も多い近隣商業地域で、商業収益性に関する魅力は乏しいが、市中心部に近く、安定した背後の住宅地価格の下支えから地価はやや強含んでいる。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅が多い住商混在型の近隣商業地域である。周囲に目立った店舗の進出等はないものの、利便性の良さもあることから、しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、収益性を反映して価格が形成されるほど商業地域として成熟していないため収益価格は低位に求められた。ただし、市場参加者は商業利用した場合の収益性も少し考慮する傾向にある。よって、取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を参考とするとともに、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。