地域要因

富山市中心部に比較的近接した住宅地域であり、需給動向は堅調であり、地価水準は概ね横這いに推移している。

地域要因の将来予測

文教地区周辺に位置する既成住宅地域であり、今後閑静な居住環境を維持しつつも、暫くは地価水準が安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的のほか賃貸用目的の取引も多いが、周辺に学生向けアパートや賃貸マンションが多く、若干供給過剰にあり、土地価格に見合う賃料（家賃）水準が形成されていないため、収益価格がかなり低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌するに留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅等良好な交通接近条件と人気の高い小、中学校区にあって、利便性も高く、都心回帰の傾向もあり、住宅地の需要は底堅く、地価はやや強含み。

地域要因の将来予測

市街中心部の人気の高い小、中学校区にある、戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後もほぼ現状のまま良好な住環境を維持するものと予測する。富山駅への接近性にも優れており、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移。

価格決定の理由

戸建住宅を中心にアパートも点在する既成住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内で信頼性のある取引事例から試算しており、規範性は高い。快適性、利便性を重視する住宅地域にあっては、収益性よりも取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を中心に、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

富山駅徒歩圏に存し、選好性の高い学校区、官民一体による各種投資等により人気が高まっている一方で供給が少ないため需給は強含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部の住宅地域の中でも人気の高い地域であり、宅地需要は旺盛である。高志の国文学館、芝園小中学校を中心とした環境整備、都心回帰傾向の後押しにより地価水準は今後も強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等より信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、収益価格は家賃が建物投資額に基づき設定される傾向にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総額が嵩む画地が多く需要層を限定しがちであるが住環境が良好なことから需要は安定している。

地域要因の将来予測

中心市街地に近い戸建住宅地域として熟成度が高く安定している。地価水準は横ばい傾向から上昇傾向にあると予測される。

価格決定の理由

①標準地は既成住宅地域内に存する戸建住宅地である。周辺でみられる共同住宅は土地価格を考慮せず快適性を重視しており収益価格は低位に算出された。自用目的の取引が多い地域にあって規範性の高い取引事例から試算した比準価格は実証的である。②比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北陸新幹線開業による波及効果もあって、駅周辺の宅地需要が高まる中、地価動向が上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

富山駅前周辺に位置する戸建住宅地域であり、今後暫くは宅地需要が堅調で、地価水準がやや強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、周辺地域においてはアパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格と比較し、収益価格がかなり低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌に留め、代表標準地の公示価格との均衡関係を再検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化はなくオフィス需要は低調であるが、競合する堅調な住宅地需要が下支えとなり、地価水準は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

昨年3月の北陸新幹線開業によりJR富山駅徒歩圏内に需要が集中する傾向が強まっている。芝園校区内であり、有効需要は強い。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例に基づき試算を行った。収益価格はオフィスが供給過剰の中、小規模事務所の需要が稀薄であり土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業等の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成28年4月標準地背後に五福小学校の移転による新校舎が開校、通学路となる周辺部の道路整備による利便性の向上も相まって地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で自用目的の取引が主である。比準価格は同一需給圏内の類似地域より収集した取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、在来地主所有の、遊休地を活用した土地利回りを考慮しないアパートも一部見られるが、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。従って、実証的で信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店需要は堅調であるがオフィス需要は低調。一方供給は駅周辺では減少している。地価はマンション用地需要もあり強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例から試算を行った。収益価格は賃貸需要が現状では飲食店を除き稀薄であり、また、土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部周辺に位置し利便性が良好なこと等から旺盛な不動産需要が見られる。このため地価は上昇しており当分はこの状況が続くと予測する。

地域要因の将来予測

周辺地域で再開発事業やマンションの建設等が進められているため、近隣地域を含む周辺一帯は今後人通りの増加等により繁華性が増大していくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際に取引された不動産情報を基に試算しているため実証的で信頼性が高い。一方収益価格は賃料の設定や建物のレイアウト等において想定要素を含んでいるため流動的な側面がある。よって、比準価格は収益価格より不動産市場の動向を反映した実証的な価格であることから、比準価格を重視し収益価格は参考として、代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 富山駅前整備や再開発事業の進捗で賑わい増加の期待が高く、飲食店の出店需要も旺盛であるが、上層階の店舗や事務所需要は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

 周辺は新幹線開業後も更に一帯の整備が進められ、空港利用客の大半も集中することが見込める。飲食店舗の出店意欲は強く、空室率も下がりつつあることから地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 いずれも周辺類似地域の実勢を反映している取引事例を5事例を採用した。近隣地域内は自用目的の店舗、事務所等が中心となっており、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地としての集積度が低く、今後の発展も期待しにくいが、個人事務所や店舗、住宅用地としての宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等から信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、収益目的の需要者は見られず、賃貸需要が弱いことから、収益価格の信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋12．2％，＋14．1％（西田地方地区＋1．1％，＋0．9％）

地域要因の将来予測

中心市街地の生活利便性が高い住環境の良好な住宅地域であり、今後も現状で推移するものと予測。地価水準は住環境の良い中心住宅地への居住を望む需要もあり、世帯数の増加傾向から上向き傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

周辺類似地域内に所在し、いずれも地域の実勢を反映している事例を採用した。標準地は自己所有の戸建住宅が多い住宅地域であり、規模が小さく間口も狭いため、賃貸建物の想定が困難であり、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的で信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北陸新幹線開業により飲食店を中心にテナント需要が旺盛であり、駐車場やマンション需要も堅調であるため、需給関係は強めに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は賃貸需要が低層階を主とする飲食店を除き希薄であり、また土地価格に見合う賃料を徴収できないことから低位に求められた。したがって、収益価格は参考にとどめ、地域の市場動向を踏まえ、周辺標準地との均衡を考慮したうえ、実需等を反映した取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。