地域要因

傾斜地の小規模住宅地として、格別の地域要因に変化はなく、地価水準は、概ね緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域に特段の地域要因の変動は見込まれず、今後とも現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から1km程度の住宅地域である。家族向アパート等も混在しているが、有効活用等を目的としたものが大部分で、新規に土地を購入するケースは少なく、取引は居住のための自用目的の取引が中心の地域である。よって各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的に市場性を反映し、信頼性の高い比準価格を重視し、共同住宅を想定したが低位に試算された収益価格を比較考量して、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に見受けられない。5駅の利用が可能で交通利便性には良いが横浜駅周辺、関内地区と競合し、店舗・事務所の需要は少ない。

地域要因の将来予測

幹線道路（国道1号線）沿いの繁華性の低い商業地域で、MM地区に比較的近いがその発展の影響はほとんどなく、特別な変動要因もない。当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は比較的規模が小さいので需要者は自用目的の中小企業等が中心となる。収益物件もあるが、新規に土地を取得して純粋に収益物件を建築するケースは少ない。したがって取引の実態を踏まえた上で比準価格重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意の上、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高台の丘陵地に位置する区東部の既成住宅街。利便性が劣る住宅地。環境要因に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が見られる高台の住宅地域として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、バス通り沿いに一般住宅、アパート等が混在する住宅街であり、市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。利便性が劣るため経営リスク等から収益獲得を目的とした投資家の需要は少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の区東部の既成住宅街。総じて小規模住宅が密集し街並みを形成している。南区総合庁舎に近い。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅街であり、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、駅から徒歩圏にあり、利便性からアパート等の収益物件も見られるが、主に余剰資金で賃貸物件を経営する投資家の需要は相対的に少ない。小規模住宅が密集する住宅地で、自己使用目的の取引を中心として市場が形成されている。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の区東部の既成住宅街。国道背後の住宅地で、自動車学校にも近接しており、住環境は若干劣るが、南区総合庁舎に近い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は、駅から徒歩圏にあり、利便性からアパート等の収益物件も見られるが、主に余剰資金で賃貸物件を経営する投資家の需要は相対的に少ない。戸建住宅が多い住宅地で、自己使用目的の取引を中心として市場が形成されている。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄ブルーラインと京急線の2路線利用可能で利便性が高く、地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、住宅地として成熟していることから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域においてはアパートも散見されるが、中心となる需要者は自己使用の住宅を取得する個人であり、商店街から近いため、収益性よりも利便性を重視した価格形成が行われている。したがって、同一需給圏内の取引事例から求められた比準価格の規範性が高く、収益性を基にした収益価格は低位に求められた。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因はない。最寄駅から徒歩5分程度に形成された住宅地域で、熟成度は高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

幹線道路背後に形成された、熟成した住宅地域であり、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を受け、地価は当面強含みで推移すると見られる。

価格決定の理由

対象標準地は生活利便性の高い地域にあるため、周辺にはアパート等の収益物件も多く見られ、賃貸市場も成熟している。しかし、未だ地価に見合う賃料水準は形成されていないことから、収益価格は比準価格に比して低めに求められたと考えられる。したがって、多数事例を検討して得た比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。歓楽街的地域であるため、需要は限定的であるが、その特異性からも一定数の需要は期待できる。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、将来的にも歓楽街的地域としての地域性が維持されるものと思われ、当面は一般的要因の影響を受けつつ、現況のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店、風俗店等を中心とするやや特異な商業地域であり、その取引価格の形成には収益性のみではなく、個別事情が介在するケースもあり、収益価格の信頼性はやや損なわれているため、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視するものとし、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

土砂災害警戒区域に指定されているものの、古くから一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は概ね横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

当地域はアパート等も混在するものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的の取引よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は周辺に所在する類似の標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

保土ケ谷駅から徒歩圏内にあり、宅地需要は根強いが、他地域との競合もあり、地価は横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

保土ヶ谷駅徒歩圏の住宅地域で特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

地域内外にアパート、共同住宅等も見られるが、採算面等からみて、収益目的はあまり期待できず、地域内での土地取引の中心は自用目的と判断される。また、地積等の関係でも良好な賃貸収益を期待し難いと考える。よって、規範性の高い現実の取引事例を基に試算し、取引市場の動向をより的確に反映していると認められる比準価格を中心とし、収益価格が低く試算されたことを考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。高度商業地の需給動向の余波も受けて、当該地域の地価も上昇している。

地域要因の将来予測

老舗の多いイセザキモール商店街であるが、大型店が集積する横浜駅西口やみなとみらい地区の高度商業地域との競合により商圏が限定されつつあり、普通商業地域へ移行していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の特性により店舗等は個別性が要求されるため、収益物件の建築は投資上のリスクがやや大きい側面がある。よって、取引市場の動向と実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、かつ、さらにその他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄弘明寺駅から徒歩圏であるが、経路は坂道で利便性が劣るため、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、アパート等の収益物件が一部混在している。快適性が重視される第1種低層住居専用地域内の住宅地域で、収益性に着目した価格形成が行われていないことから、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ繁華街で、供給は少ないものの需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

野毛本通り沿いの熟成した商業地域で、

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引もみられるが、自用目的の中低層の店舗付共同住宅等としての利用が中心であり、収益性を反映した取引が中心とは言えないことから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、指定基準地から検討した価格も考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

区内でも有数の商店街を形成しているが、商業地域としての地域要因に特段の変化はない。土地供給が少なく値ごろ感もあり、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商店街が形成されている近隣商業地域であるが、事業者並びに顧客の高齢化の進展や、周辺大規模店舗の影響は避けられない。

価格決定の理由

小規模店舗が多い商店街を形成する近隣商業地域で、業務用途の自用目的取引が中心であり、賃貸収益性に着目した投資的取引は限られるため、収益価格主体で価格形成される度合いは低い。また収益賃料の制約からも収益価格には多くの想定要素を含んでいるという限界がある。従って、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

事務所ビル、営業所、店舗等が建ち並ぶ関内駅から近い幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに形成された商業地域で、繁華性は劣るが利便性が良好なため、住居系用途の割合が増していくものと予測される。みなとみらい地区に商業集積が進んでいる。地価動向は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

高層店舗事務所併用商業地域の需要者は収益性等を考慮するものと判断され、市場性及び収益性はいずれも重視されると思料する。したがって、市場の実態を踏まえた比準価格及び不動産の収益性を反映した収益価格のいずれも尊重すべきであるが、規範性のある取引事例に基づいた市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、西区の混在住宅地として推移すると予測する。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、アパート等が混在する用途的にやや雑然とした既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変化が認められないため今後も現在の住環境を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅から徒歩圏内の中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、一般住宅としての利用が多く、自用物件として価格が形成されており、自用目的の取引が比較的多く見られる。よって、本件では、信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。熟成した住宅地域にあって、住環境及び生活利便性は概ね良好であり、需要は比較的安定的している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、既に熟成しており、今後も概ね現況を保持するものと予測する。市場実態を受け、地価は当面安定的に推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅専用等の規制を受ける住宅地域である。戸建住宅の賃貸事例は相続や転勤等を契機とする例が散見される程度であり、収益性が地価に与える影響は小さい。居住の快適性や生活利便性等が重視されて地価形成が行われる住宅地域にあることから、多数の取引事例を検討して得た比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。