神奈川県横浜市磯子区丸山１丁目４２６番１０外(天王町駅・星川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


180,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区丸山１丁目４２６番１０外(神奈川県横浜市保土ケ谷区丸山１−２６−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を180,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市磯子区丸山１丁目４２６番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市磯子区丸山１丁目４２６番１０外
住居表示丸山１−２６−１４
価格180,000円/㎡
交通施設、距離根岸、2,000m
地積140㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

蛭田辰也氏による調査レポート

不動産鑑定士蛭田辰也
価格180,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土砂災害警戒区域に指定されているものの、古くから一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。
地域要因の将来予測一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は概ね横ばい傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR根岸線、地下鉄ブルーライン、京浜急行線沿線で、磯子区を中心に横浜市南部一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層で、同一需給圏外からの転入も見られる。近年、大規模な宅地造成等はないので、需給関係は比較的安定している。画地規模の大きな土地は細分化傾向にあり、土地は2，000万円∼2，500万円程度、新築の戸建は3千万円台後半∼4千万円台中盤が需要の中心を占める。
一般的要因緩やかな景気の回復が続いているものの、所得が伸び悩んでいる中で、不動産市況の改善の動きにはやや停滞感が窺え、選別化が鮮明になりつつある。

栗山亮氏による調査レポート

不動産鑑定士栗山亮
価格180,000円/㎡
個別的要因南西側道路であり、居住環境の快適性は良好であることから、個別的要因に基づく競争力は認められる。当該要因の与える影響に格別の変動はない。
地域要因小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域的な変動要因はない。一部が土砂災害警戒区域であるが、特に変動はない。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気改善に一部遅れが見られる中、山側丘陵地の需要は弱く、地価は横ばいや下落する地域の増加が予測される。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線、地下鉄ブルーライン、京急本線沿線の住宅地域であり、磯子区をはじめとした横浜市南東部が中心になるものと判断した。需要者の中心は需給圏内の一次取得者層であるが、需給圏外からの転入も見られる。宅地の分割による建売住宅のほか、中古住宅の供給が多く、地域の住宅需要は駅距離のある地域や丘の上の地域についてはやや弱含んでいる。市場の中心価格帯は、土地が2000万円台、新築戸建で3000万円台後半と考えられる。
一般的要因当区の人口は、マンション開発等の影響により近年増加傾向にある。景気改善に一部遅れが見られ、区内の不動産市況も一部に弱い動きが見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4474385
北緯 139度5983909

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)星川駅(地価相場 211,000円/㎡)根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)蒔田駅(地価相場 201,000円/㎡)吉野町駅(地価相場 242,500円/㎡)南太田駅(地価相場 241,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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