地域要因

平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。

地域要因の将来予測

本沼駅から味の素フィールド等を結ぶ蓮沼アスリート通り沿いに位置していて、ある程度の顧客通行量は維持されており、当面現状のまま推移するものと予測。接面街路は都市計画道路であるが当面事業化の計画は無い。

価格決定の理由

地域は店舗併用住宅の多く見られる近隣商業地域で、収益物件の取引の他、自用目的の取引も比較的多く見られるため土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、地域の賃料弱含み傾向もあり収益価格は低めに求められた。一方、比準価格は、近隣地域と同じ都営三田線沿線の最寄駅近くの取引事例を収集し得、市場実態を反映し信頼性が高い。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。混在地域であるが、マンション等の住宅用途が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所や店舗等も見られる混在住宅地域であり、住宅用途の比率が増えつつあり、今後もこの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は住宅のほか、店舗、作業所等が混在する住宅地域内に属しているが、土地利用は自己使用目的が中心である。また、比準価格は類似性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地下鉄副都心線小竹向原駅を最寄駅とする幹線道路沿いにマンションが多く、当該用途への需要の回復による地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層マンション、事業所等が混在する商業地域であるが、近年マンション等の利用が多く住宅化への用途転換が進むと予測される。

価格決定の理由

 小竹向原駅を最寄駅とする幹線道路沿いに中層マンション、事業所が混在する地域で、取引事例比較法、開発法を適用して試算した。開発法による試算価格は最有効使用に基づく事業採算に対応した重要な価格である。比準価格は類似するの取引事例から試算したが事例は個別性が強く適正に補正して比較したが、やや開発法の価格とは開差が生じた。よって開発法による試算価格を中心に、代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層のマンションが多く建ち並ぶ地域で、新築マンションの契約率が好調であるので、堅調な需要が認められる。

地域要因の将来予測

中高層共同住宅地として概ね熟成した地域であり、格別の変動要因がないので、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、信頼性の高いマンション用地を選択して、適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。マンション開発業者は投資採算性により意思決定を行うため、需要者の行動を具現した価格である開発法による価格は、信頼性が高い。したがって、両試算価格の規範性は同等であると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、両試算価格の中庸値により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

大きな地域要因の変動はなく、当面は現状を維持して推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺はアパート等も混在する地域であるが、戸建住宅を主体とし、自用目的の需要が中心となる地域であることから、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠隔であるが、区画整然とした西が丘地区東側に隣接する高台の住宅地域。他に地域要因の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

（平成27年10月1日）景観形成重点地区「西が丘地区」は、建築物の敷地面積基準が100㎡以上（以前の景観形成地区では165㎡以上）と定められた。将来的には、標準画地面積が変わっていく可能性がある。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、良好な住環境を形成している閑静な住宅地域であるため、戸建住宅を中心とした自用目的の取引が中心である。このような住宅地域では、収益性よりも快適性等の効用を重視して価格形成が為されるため、収益価格は低位に求められた。本件では、比準価格を重視して収益価格と関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、利便性は良い。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等も混在する住宅地域であるが、戸建住宅が主体であり、類似地域等においては収益性よりも居住の快適性を選好した自己使用目的の取引が多数で、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くなっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があるものの、成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する成熟した住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、共同住宅等を中心に形成されている地域であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、投資目的の取引は少ない地域である。従って、市場性を反映した比準価格を標準とした上で、収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連、地域の動向、代表標準地価格との比較検討結果を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 JR埼京線・都営三田線を利用できるが、地域要因を変化させる要因は見られないが、戸建・マンション需要の回復により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

 JR埼京線・都営三田線沿線の住宅地で駅からはやや距離はあるものの賃貸アパート等の収益物件も混在している。中心的な土地利用は自用の戸建住宅地で、取引にあたっては収益性よりも市場代替性を反映した比準価格が重視される傾向が強く収益価格は低位に求められた。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

従来型の近隣商業的店舗は衰退しているが、飲食店等への賃貸により閉店も少なく営業が継続している。地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ志村坂上駅から続く商店街であり、近年、中層店舗兼共同住宅が多くなってきている。前面道路は都市計画道路で現時点で事業予定はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、収益価格を標準とすべきところであるが、賃貸事例の類似性や想定建物の実証性にやや不満足な点が残る。取引事例も対象標準地と類似の商業地の事例の収集は困難であったが、希少な中で、ようやく実証性のある事例からの比準が可能となった。以上の点を斟酌し、本件においては価格算出の過程が安定的で、実証性において優る比準価格をより重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層店舗事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

板橋本町駅に近接した国道沿いの商業地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内南東部に位置し、中山道、環状七号線の交差点に程近く、駅に近接した商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する多数の事例から選択して求められており、その規範性は高い。また、周辺には中高層のテナントビル、賃貸マンション等も多く、収益物件に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から近く区画整然とした住宅地域で、東武東上線沿線随一の優良住宅地である。地域要因の特段の変動はない。

地域要因の将来予測

地域は中規模戸建住宅やアパートが区画整然と建ち並ぶ優良な住宅地域で、将来の宅地細分化の可能性もあるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した自己使用目的の取引が中心で、常盤台地区内の信頼性の高い取引事例を多数収集しえた。一方、地域にはアパートも見られるが、容積率が低いこともあり収益性に着目した取引は皆無といえ、価格形成過程において収益性は意味をなさず、相対に収益価格は低位となったものと思料する。したがって、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特になし

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は限られた区内の取引事例から適切な補修正のうえに求めたもので、規範性が高い。収益価格は工業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格であるが、近隣地域及びその周辺では投資採算性よりは、生産性に基づく実需に応じて価格形成がされており、参考にとどめた。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。都市計画道路も現時点ではまだ価格への影響は感じられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層住宅地だが、共同住宅もみられる。賃貸市場としての熟成度は高くはなく、ファミリータイプの物件が多い地域のため、収益価格は低位に算出された。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心なので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地としての知名度は高くないが、閑静な住環境を備えた住宅地である。画地の分割が進行している。

地域要因の将来予測

当面の間、上記の地域的特性が継続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って得られた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格である。環境の良好な住宅地であるが地価に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。自用の取引が中心の地域であるため比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に大規模マンションが増加し最寄駅利用者が増加の傾向にあり、近隣の利便性が向上しつつあるが、戸建住宅の取引事例は少ない。

地域要因の将来予測

アパート等も見られるが熟成した住宅地であり、地域要因に変動をもたらす特段の要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、アパート混在の住宅地であるも収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。