東京都板橋区坂下１丁目６番５０(志村三丁目駅・蓮根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


329,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区坂下１丁目６番５０(東京都板橋区坂下１−３０−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を329,000円/㎡としました。

東京都板橋区坂下１丁目６番５０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区坂下１丁目６番５０
住居表示坂下１−３０−２１
価格329,000円/㎡
交通施設、距離志村三丁目、680m
地積150㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3F
利用現況作業所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模作業所、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東10.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤九亀氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤九亀
価格329,000円/㎡
個別的要因形状、規模等標準的でとくに競争力を増減する要因はない。個別的要因に変動はない。
地域要因標準的な住宅地域であるが、周辺には倉庫や駐車場等が見られ、跡地にマンションが建設されている。地域要因に変化はない。
市場の特性同一需給圏の範囲は、都営地下鉄三田線志村三丁目駅を中心とし区内同線各駅及び東武東上線各駅を最寄駅とする圏域である。需要者の属性は、戸建住宅用地を求める居住者を中心に共同住宅用地を求める事業者も認められる。ここ数年の需給の状況は、景気回復に伴い需給ともに回復しつつある。市場での需要の中心価格帯は150㎡程度の住宅用地で5000万円前後である。
一般的要因消費増税後の景気及び不動産市況の回復に伴い、板橋区の地価は上昇に転じている

井上康氏による調査レポート

不動産鑑定士井上康
価格328,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因作業所、マンションが混在する住宅地域である。区内北部の都営三田線沿線住宅地は、他の沿線住宅地に比べて、相対的に選好性が低下している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、板橋区内の事業所、共同住宅、戸建住宅が混在する都営三田線沿線の圏域。需要者の中心は、戸建住宅が地縁的選好性を有する都心就労者が多く、共同住宅を求める事業者も存在する。需要は比較的安定している。取引される不動産の中心価格帯は、100㎡程度の土地で3，500万円∼4，000万円、新築戸建住宅は4，000万円∼5，000万円程度である。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向である。取引件数は、ほぼ横ばいである。地価はやや上昇傾向にあるが、賃料は横ばいである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7819964
北緯 139度6873697

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)西台駅(地価相場 337,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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