東京都北区上十条５丁目１３番１５(十条駅・板橋本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


322,000円

2017年01月01日に行った東京都北区上十条５丁目１３番１５(東京都北区上十条５−２４−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を322,000円/㎡としました。

東京都北区上十条５丁目１３番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区上十条５丁目１３番１５
住居表示上十条５−２４−９
価格322,000円/㎡
交通施設、距離十条、990m
地積164㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西3.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋宣之氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋宣之
価格322,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因 JR埼京線・都営三田線を利用できるが、地域要因を変化させる要因は見られないが、戸建・マンション需要の回復により地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、東京都北部の北区及び板橋区のうちJR埼京線・京浜東北線、東京メトロ南北線、都営三田線沿線の戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要層は東京都の北部に地縁性を持つ中間所得層や買換え需要者層が大半を占め、最寄駅からはやや離れるものの住宅需要は旺盛である。当該地域への需要の中心となる価格帯は、100㎡程度の画地の土地取引は3，500万円前後、新築戸建住宅は4，000万円∼5，000万円程度と把握される。
一般的要因 各種経済政策により景気は相対的に回復基調がみられ、不動産市況も住宅・投資用不動産に対する需要は旺盛で地価は上昇基調に推移している。

菱村千枝氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村千枝
価格321,000円/㎡
個別的要因個別的要因につき特別の変動は見られない。
地域要因最寄駅からの利便性がやや劣る住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測既成の住宅地域で、熟成しており今後も現状を維持するものと思量する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、北区を中心とするJR埼京線・京浜東北線、東京メトロ南北線、都営三田線沿線の駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住し地縁的選好性を有する都心への通勤者等である。新規供給は戸建開発案件が中心の地域であり、規模を小さく分割して総額を抑えた戸建分譲住宅の販売が主流になりつつある。取引の中心価格帯となるのは、土地で総額2∼3千万円、新築戸建住宅で総額4∼5千万円台程度である。
一般的要因北区の人口は微増、世帯数は増加傾向にあり、不動産取引件数は横ばいの傾向にある。賃料は横ばい傾向であるが取引価格は上昇傾向を示している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度765969
北緯 139度7168287

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

十条駅(地価相場 396,000円/㎡)板橋本町駅(地価相場 412,500円/㎡)東十条駅(地価相場 378,000円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)板橋区役所前駅(地価相場 480,000円/㎡)赤羽駅(地価相場 362,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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