東京都板橋区東坂下１丁目９番１０(志村三丁目駅・志村坂上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


264,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区東坂下１丁目９番１０(東京都板橋区東坂下１−１４−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を264,000円/㎡としました。

東京都板橋区東坂下１丁目９番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区東坂下１丁目９番１０
住居表示東坂下１−１４−１２
価格264,000円/㎡
交通施設、距離志村三丁目、900m
地積1,138㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況工場、倉庫のほかに住宅も見られる工業地域
前面道路の状況南西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格264,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特になし
市場の特性同一需給圏は首都圏。需要者の中心は、首都圏内の法人、マンション分譲事業者等。需要は回復傾向にあるが、供給は少ない。土地は70∼80㎡で3，000万円前後が需要の中心とみられる。新築建売住宅では4，500万円前後∼5，000万円前後が多く見られる。敷地規模の大きい工場地の価格はいろいろで中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因区内人口・世帯数は微増、地価はやや上昇傾向であるが、不動産の取引件数がほぼ横ばい傾向。建売販売価格上昇により分譲住宅販売が伸び悩んでいる

神道和弘氏による調査レポート

不動産鑑定士神道和弘
価格263,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場・倉庫が多く建ち並ぶ地域で、工場跡地等は住宅用途への移行傾向が見られるものの、地域要因に急激な変化は見られない。
地域要因の将来予測工場、倉庫等が多い工業地域であるが、近年、工場跡地等は住宅用途への移行傾向が見受けられ、今後も同様な傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね板橋区及び隣接区の工業地域である。需要者の中心は製造業、倉庫業、運送業等の個人や法人事業者であるが、住宅用地として転用可能な土地はマンション開発業者等不動産業者の引き合いも見られる。環八通り、中山道に程近く、志村三丁目駅徒歩圏内に位置するため、需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は規模等により様々であるが、㎡当たり20万円∼30万円台と把握される。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、工業地の需要は引き続き堅調で取引価格はやや上昇傾向で推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度782102
北緯 139度691361

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)北赤羽駅(地価相場 366,000円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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