東京都板橋区志村２丁目４番２９(志村坂上駅・志村三丁目駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


507,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区志村２丁目４番２９(東京都板橋区志村２−２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を507,000円/㎡としました。

東京都板橋区志村２丁目４番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区志村２丁目４番２９
住居表示志村２−２−４
価格507,000円/㎡
交通施設、距離志村坂上、170m
地積74㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤九亀氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤九亀
価格507,000円/㎡
個別的要因立地、敷地規模ともに地域の標準的画地であり、特に競争力を増減する要因はない。個別的要因に変動はない。
地域要因従来型の近隣商業的店舗は衰退しているが、飲食店等への賃貸により閉店も少なく営業が継続している。地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ志村坂上駅から続く商店街であり、近年、中層店舗兼共同住宅が多くなってきている。前面道路は都市計画道路で現時点で事業予定はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、都営三田線及び東武東上線各駅を最寄駅とする商業地域の圏域である。需要者の属性は、板橋区内で中小規模小売店舗の経営やチェーン店舗を展開する事業者及び収益物件を求める投資家層である。近年は近隣商業地に対する需要は全国的な傾向と同様に衰退傾向にあるが、不動産市況の活性化を反映して弱いながらも需要の持ち直しが認められる。市場での需要の中心価格帯は100㎡程度の店舗用地で5000万円前後である。
一般的要因消費増税後の景気及び不動産市況の回復に伴い、板橋区の地価は上昇に転じている

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格507,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は絶対高さの制限を受けている。
地域要因の将来予測志村銀座商店街の中でも駅との接近性に優る地域に位置し、近年店舗兼共同住宅等が増加傾向にあり、今後は徐々に中高層化が進むものと予測される。接面街路は都市計画道路であるが当面事業化の計画は無い。
市場の特性同一需給圏は主として、板橋区及び周辺区の近隣型・路線型商業地域。需要者の中心は、日用品販売の小売業等の地縁的選好性のある事業者や貸しビル事業者、規模によってはマンション開発業者等。近隣・路線型の商業地域は一般に衰退傾向にあるが、利便性・高容積率等を背景としたマンション需要も価格の下支えをしており、需要は底堅い。画地規模等により幅があるが、建物付で総額1億円程度までが市場での取引の中心となっている。
一般的要因区内人口は微増傾向で推移しているが、不動産の取引件数は横ばいである。取引価格は上昇しているものの、都心部に比し勢いは感じられない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7763529
北緯 139度6930222

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)蓮根駅(地価相場 346,500円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)北赤羽駅(地価相場 366,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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