東京都板橋区小豆沢４丁目２番１３外(北赤羽駅・志村坂上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


351,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区小豆沢４丁目２番１３外(東京都板橋区小豆沢４−１１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を351,000円/㎡としました。

東京都板橋区小豆沢４丁目２番１３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区小豆沢４丁目２番１３外
住居表示小豆沢４−１１−１８
価格351,000円/㎡
交通施設、距離志村坂上、800m
地積99㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパート等が混在する地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菱村千枝氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村千枝
価格351,000円/㎡
個別的要因個別的要因につき特別の変動は見られない。
地域要因周辺に大規模マンションが増加し最寄駅利用者が増加の傾向にあり、近隣の利便性が向上しつつあるが、戸建住宅の取引事例は少ない。
地域要因の将来予測アパート等も見られるが熟成した住宅地であり、地域要因に変動をもたらす特段の要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東武東上線、都営三田線沿線の住宅地域。住宅需要者の中心は同一需給圏に居住し地縁的選好性を有する40歳前後のサラリーマン等である。新規開発用地が少なく分譲取引事例は少ないが、マクロ経済要因による需要の回復を背景に、周辺の大規模マンション開発に伴う生活利便施設の充実も見られ、潜在的な需要は堅調とみられる。新築戸建住宅で総額4千万円台が中心価格帯である。
一般的要因区内の人口及び世帯数は微増傾向にある。個人消費は総じて底堅い動きとなっており、地価は緩やかな上昇傾向を示している。

佐藤麗司朗氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤麗司朗
価格351,000円/㎡
個別的要因方位の優位性はあるが、地域内において標準的な画地であり、個別的要因に変動はない。市場競争力は普通であるものと思料する。
地域要因一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測住宅地として熟成しており、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は板橋区北部及び都営三田線沿線各駅を利用可能な住宅地域で、需要者は同一需給圏内の居住者が大半である、当該地域は一般住宅が多く見られ、近年、大規模マンションの開発や大型商業施設の出店も見られる。景気回復基調も相まって需給動向は堅調に推移している。土地の場合1平米当たり320，000円∼400，000円程度、新築戸建住宅で総額3，500万円∼4，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあって景気は回復基調にあり、取引件数、取引価格にも上昇が見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7800915
北緯 139度7003519

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北赤羽駅(地価相場 366,000円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)浮間舟渡駅(地価相場 329,000円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)赤羽岩淵駅(地価相場 362,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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