地域要因

商業繁華性に乏しく、投資意欲も低調であり、需要は減退気味である。

地域要因の将来予測

市内北端に位置する郊外路線商業地域であるが、新規投資はほとんど見られず、今後とも現況のとおり推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗、営業所等が利用の中心のとなっている地域であり、賃貸市場は未成熟な状態にある。従って、適正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格の試算は見送らざるを得なかった。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、更に一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

概ね熟成した住宅地域であるが、中心市街地に比べ生活利便性においてやや劣るが、一般的要因を反映し、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、住宅地域として概ね熟成しており、利用状況は安定的で、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

郊外に位置し、地域内の現況は一部アパート等も散見されるが、標準画地規模の敷地は、ほとんどが自用の戸建住宅で占められる。経済合理性の観点から収益還元法は適用できなかったが、需要の中心は住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取引であるので、取引の動向を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の盛岡市における住宅地の不動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、周辺地域での分譲価格と比較して割安感がある。

地域要因の将来予測

住宅地域としてほぼ熟成した地域で将来においてもほぼ現況を維持し、地価水準は近接する大規模分譲地の分譲価格及び盛岡市みたけ地区の取引価格と比較して割安感があるので、微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした既成住宅地域であるが、一部アパート等の収益物件も見られる。但し、土地価格に見合う賃貸水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考にして、盛岡市内の直近の標準地の公示価格からの検討を踏まえ、更には同一需給圏内の住宅地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

盛岡市中心市街地の北部に位置する住宅地域であるが、街路条件等が劣ることから同一需給圏内での比較における競争力は劣る。

地域要因の将来予測

郊外の熟成された住宅団地であり、今後も現状の環境を維持するものと予測される。街路条件等が劣る近隣地域の相対的な競争力は低調なままではあるものの、同一需給圏内における宅地の供給過剰感は解消されつつある。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、第一種低層住居専用地域にあって戸建住宅を中心とする地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であることから、比準価格を重視しながら、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道と北上川に挟まれた、街路や街区等が未整備な既成住宅地域であり、同一需給圏内での比較における競争力は弱い。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅地域として熟成した地域であり、一般的要因の影響を受けるものの、地域内に特段の変動要因が認められないことから、今後とも現状を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心としながら、アパート等の収益物件も比較的多く立地する住宅地域である。しかしながら、地主による賃貸経営が大半であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で、また収益性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域であることから、本件では比準価格を重視しながら、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域で、格別の地域変動要因は見られず、地価は落ち着いている。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した住宅地域で、格別の価格変動要因はない。周辺の大規模分譲地の販売完了で、供給過剰感は解消された。地価は総じて堅調であり、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が所在する地域は、生活利便性が良好であることからアパート等の収益物件も見られるものの、道路幅員及び画地規模の観点から賃貸用建物を想定することが困難であり収益価格は求めなかった。当該地域は自用目的の戸建住宅が取引の中心であることから、仮に収益価格を求め得たとしても相当低位な水準となることが予想される。したがって、市場の実態を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はなく、宅地需要は依然として低調であるが、相対的割安感から地価下落は収束気味である。

地域要因の将来予測

盛岡市北部郊外の高台に開発された古くからの分譲住宅団地であり、戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域である。価格形成要因に格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏の類似地域において自用目的に係る信頼性の高い取引事例を収集できた。近隣地域にはアパート等の収益物件はほとんどみられないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性等を重視した自用目的の住宅地取引が中心であることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給圏における住宅地の不動産市場の推移・動向も十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な店舗が中心の旧来の近隣商業地域で、商業地域の空洞化が徐々に進行しているが、値頃感から地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件も存するが、自用の建物が多く、立地条件や利便性を重視した自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、自用目的での取引の動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市の近時の商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ハウスメーカーの土地取得意欲が旺盛になってきている。

地域要因の将来予測

当該地域は概ね熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。土地取引は前年並みにやや活発で、地価水準は緩やかな上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

駅や商業施設に程近く通勤者向アパートも散見されるが、自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であるので、収益資料には相対的に限界があるものと思料する。居住の快適性・利便性が重視される低層の住宅地域であることを考慮し、よって、収益価格は参考とするも、複数の取引事例を適正に比較検討することにより得た比準価格を妥当なものとして採用することとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的利便性の良い住宅地域で、土地需要も高く、他の近郊エリアの住宅地と比較して競争力もあることから、土地需要は安定している。

地域要因の将来予測

熟成した比較的利便性の良い住宅地域で、価格形成要因に特段の変化はない。周辺地域の土地取引は個人間取引・住宅地分譲が数多く見られ、近隣地域を含めて土地需要は強く、地価は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

高校・大学に近く、周辺にアパートの収益物件も見られる。比較的利便性の良い住宅地域であるが、アパートは地主の資産運用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自用の取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地との検証を踏まえ、盛岡市内の住宅地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地規模が小さいが、空地の少ない熟成した地域である。好立地を背景に業種更新等による新規投資も見られ、景況は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準及び収益の2価格が求められた。比準価格は市場性を反映した適切なもので、土地賃貸が多い地域特性を考慮すれば十分な信頼性があるものと判断された。一方、収益価格は内容は吟味されているが未だ借り手市場を脱していないため収益力に限界があり、且つ、投資諸費用の上昇もあってやや安値に試算されたものと判断された。従って、本件の場合比準価格を中心として収益価格を関連づけて調整し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、需給均衡の状態に近づきつつある。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況のとおり推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件はほとんど見られないほか、用途地域や画地規模から事業採算性を有する賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格の試算は見送ることとした。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、更に一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。