岩手県盛岡市上堂４丁目２９番１０(青山駅・厨川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
39,800円
2017年01月01日に行った岩手県盛岡市上堂４丁目２９番１０(岩手県盛岡市上堂４−３−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岩手県盛岡市上堂４丁目２９番１０ |
| 住居表示 | 上堂４−３−４０ |
| 価格 | 39,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 青山、1,500m |
| 地積 | 171㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い北上川沿いの住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中井孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中井孝 |
|---|---|
| 価格 | 39,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東道路であり、地域内における競争力は維持されている。 |
| 地域要因 | 国道と北上川に挟まれた、街路や街区等が未整備な既成住宅地域であり、同一需給圏内での比較における競争力は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は一般住宅地域として熟成した地域であり、一般的要因の影響を受けるものの、地域内に特段の変動要因が認められないことから、今後とも現状を維持していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は盛岡市の中心部から見て北西に広がる住宅地域であり、需要者は市内居住者及び通勤者が中心である。近隣地域は国道と河川に挟まれている地理環境もあり、住宅地域としては面的な広がりに欠ける。長年続いた地価の下落傾向は底入れしたと思われ、同一需給圏内でもこれまでの相場を上回る取引が散見される。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地が170∼250㎡程度で650∼1，000万円程度、新築戸建住宅が2，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 取引が旺盛な盛南地区などの影響もあり、市中心部及びその周辺の既成住宅地域でも地価は底値から脱しつつある。 |
細川卓氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川卓 |
|---|---|
| 価格 | 39,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東側の接面道路で、画地も標準的であり、地域内において競争力が認められる。 |
| 地域要因 | 国道と北上川に挟まれ、利便性や居住環境が劣る住宅地域で、周辺では事業所跡地の住宅地化も見られるが、青山・高松地区と比較して競争力は劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域として概ね熟成しており、価格形成要因に特段の変化はない。周辺では事業所跡地の住宅地化も見られる。新規の住宅取得者の土地需要の継続を受けて、当面、地価は横這いで推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は盛岡市中心部の北西方面の近郊に位置する住宅地域である。需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。住宅地域として概ね成熟している。国道4号と北上川に挟まれ、周辺の住宅地よりも利便性や居住環境は劣るが、近年の新規の住宅取得者の土地需要の増大が継続し、地価は安定傾向にある。土地取引は、面積150㎡∼250㎡で総額600万円∼1000万円程度、新築戸建は2100万円∼2500万円程度までの物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口は減少し、世帯数は増加している。土地需要は新規の住宅取得者が中心で、分譲地の販売は好調だが、住環境が劣る住宅地は需要が低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 内水面火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水面 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 39度7322131 北緯 141度1262104 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
青山駅(地価相場 48,950円/㎡)厨川駅(地価相場 46,000円/㎡)上盛岡駅(地価相場 60,500円/㎡)盛岡駅(地価相場 65,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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