地域要因

一般住宅、事業所等が混在する既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。一般的要因の影響を受けて、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、標準的な土地については自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつあり、地価は最近は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつある。小学校、スーパーは近くにあり生活利便性は良い。開発需要旺盛で希少性のある面大地の地価はここ数年上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象不動産は規模の大きい希少性のある共同住宅適地であり、投資採算性を重視した開発目的での取引が中心になると認められる。土地取引価格に対し賃料相場には遅行性があるため収益価格は比準価格に比し低位に求められた。市場動向を反映した比準価格を標準とし、各種の想定要素が入る収益価格及び開発法による価格は比較考量するものとし、地価公示地の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東淀川区東部の既存の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

対象不動産の周辺は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で熟成しており、特段の地域要因の変動は無く、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は熟成した住宅地で、一般住宅と共同住宅が混在するが、住宅用賃貸市場はやや弱含みの傾向が続いており収益価格は比準価格に比し低位に試算された。周辺では主に居住の快適性を重視する自己使用目的の取引が多いため市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東淀川区の北東部の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。当面、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の周辺には一般住宅の他に共同住宅等も見られるが、対象不動産は小規模画地であり共同住宅建設の想定が経済合理性上困難なため収益還元法は適用していない。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため市場性を反映した比準価格を標準とし、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区が整然とした生活利便性のある既存の住宅地域である。地域要因に特段の変動は無い。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面、現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸マンション等の共同住宅も散見されるが、当該地域は自己使用目的の取引が中心である。また、対象不動産は小規模画地であり共同住宅の建設想定が経済合理性上困難であることから収益還元法は適用していない。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため市場性を反映した比準価格を採用し、類似地域に存する他の地価公示地標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動等は認められない。安定的な需要を背景に、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅やアパート、工場等が混在する住宅地域であり、今後も現況の土地利用にて静態的に推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景に現状程度で推移することが予測される。

価格決定の理由

規範性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等も混在するが、戸建住宅を主とする自用目的での取引が中心と認められる。したがって対象標準地については、収益性より住環境を重視した価格形成が成されるため、収益価格は低位に求められた。以上より本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪急京都線淡路駅、上新庄駅いずれからも徒歩圏の限界域近くの低層住宅地域であり、周辺も含め地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

周辺には未だ低利用地が若干混在しているが、徐々に戸建住宅、共同住宅が混在する標準住宅地として緩やかに熟成していくと予測されるため、地価はしばらくは安定基調が継続するものとみられる。

価格決定の理由

阪急京都線淡路駅、上新庄駅のいずれからも徒歩約10分以上の圏域にある中小規模画地事例を中心に採用、試算した比準価格は実証的である。周辺には賃貸共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。本件は個人による自用目的の取引が主体にあることに鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特段認められない。安定的な需要を反映し、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しつつあり、今後についても同様の土地利用にて推移することが見込まれる。地価については、安定した需給動向を背景に現状程度で推移することが予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、規範性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格の試算は困難である。したがって本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

吹田市内の居住環境良好な交通利便性を有する住宅地の選好性の強さから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性のある居住環境良好な住宅地域として、現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、堅調な需要に支えられて若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺部には賃貸共同住宅はみられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に変動要因は見当たらない。一般的要因、地域経済状況の安定傾向により地価は概ね横這い基調にある。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域で、特段の変動要因は認めがたく、現況を維持し、しばらくは地価も安定基調が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は阪急京都線上新庄駅徒歩圏内に存する中小規模画地事例を主として採用、試算しており実証的である。一方収益価格は画地規模、土地利用状況等から投資採算性等目的の賃貸住宅の想定は若干実現性に欠け、試算価格もかなり低価格水準であった。本件は個人による自用目的での取引が主体の市場にあることを鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優れた住宅地であって、日常生活の利便性が良好な地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、店舗併用住宅が混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域である。近隣地域における標準的な土地の取引は自用目的が中心で収益目的の取引は少ない。そこで、市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東淀川区の南方の既存の住宅地で熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面、現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の周辺には賃貸マンション等の共同住宅も散見されるが、当該地域は自己使用目的の取引が中心である。住宅用賃貸市場はやや弱含みの傾向が続いており、収益価格は比準価格に比し低位に試算された。周辺では主に居住の快適性を重視する自己使用目的の取引が多いため市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、地価公示地の代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。