大阪府大阪市東淀川区菅原４丁目３番１７(下新庄駅・上新庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


201,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東淀川区菅原４丁目３番１７(大阪府大阪市東淀川区菅原４−３−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を201,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東淀川区菅原４丁目３番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東淀川区菅原４丁目３番１７
住居表示菅原４−３−２２
価格201,000円/㎡
交通施設、距離上新庄、1,300m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅と共同住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

足立良夫氏による調査レポート

不動産鑑定士足立良夫
価格201,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪急京都線淡路駅、上新庄駅いずれからも徒歩圏の限界域近くの低層住宅地域であり、周辺も含め地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測周辺には未だ低利用地が若干混在しているが、徐々に戸建住宅、共同住宅が混在する標準住宅地として緩やかに熟成していくと予測されるため、地価はしばらくは安定基調が継続するものとみられる。
市場の特性同一需給圏は東淀川区、淀川区内の低層住宅地域。需要者の中心は東淀川区居住を主とする二次取得者とみられる。市場競争力は総額がやや嵩むため、当価格帯での競合から需要者による選別は厳しさによりやや劣る。阪急京都線各駅へはぎりぎり徒歩圏の範囲にあり接近性はあまり良好ではなく、低利用度の土地も散見しており、一般的要因の良化を背景に需給動向はようやく安定基調に入ったとみられる。取引価格帯は新築一戸建で約4700万円程度と把握される。
一般的要因株価上昇を背景に有効求人倍率は上昇しているが、消費者物価はやや下落という状況の景気安定基調により住宅地需要は概ね堅調である。

島潤一氏による調査レポート

不動産鑑定士島潤一
価格201,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画が整然とした住宅地であって、日常生活の利便性が良好な地域である。地価は概ね横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められないので、当分の間現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急京都線、千里線及びJR東海道本線沿線で東淀川区内の住宅地域。需要者は主として東淀川区内に居住する一次取得者が中心であるが、規模によっては建売業者も考えられる。区画整然とした旧来からの住宅地域で需給は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は地積約80㎡の新築戸建住宅で総額3，200万円程度である。
一般的要因大阪市経済は緩やかな回復を続けている。不動産の需給も概ね安定している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度746341705322266
北緯 135度52420043945312

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市東淀川区十三西之町１丁目１０番５及び１０番６大阪府大阪市東淀川区野中北通２丁目３９番、４０番及び４１番大阪府大阪市東淀川区木川東之町３丁目２３番３大阪府大阪市東淀川区十三東之町２丁目３８番４大阪府大阪市東淀川区瑞光通り４丁目６番３大阪府大阪市東淀川区淡路本町１丁目２６８番２大阪府大阪市東淀川区下新庄町１丁目３０６番１ほか２筆大阪府大阪市東淀川区塚本町２丁目１９番１４ほか１筆大阪府大阪市東淀川区島頭町１７番５ほか１筆大阪府大阪市東淀川区東淡路町３丁目８５番大阪府大阪市東淀川区菅原７丁目１８２番１大阪府大阪市東淀川区下新庄１丁目６２番２大阪府大阪市東淀川区菅原７丁目２５０番１外大阪府吹田市寿町２丁目２８６３番４大阪府吹田市川岸町１１番１３大阪府吹田市五月が丘北７番６４大阪府吹田市川岸町１１番１３

参考：近隣駅の地価相場

下新庄駅(地価相場 201,000円/㎡)上新庄駅(地価相場 201,000円/㎡)淡路駅(地価相場 202,500円/㎡)相川駅(地価相場 197,000円/㎡)吹田駅(地価相場 204,000円/㎡)だいどう豊里駅(地価相場 200,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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