大阪府大阪市東淀川区小松４丁目１番２７(瑞光四丁目駅・上新庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


164,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東淀川区小松４丁目１番２７(大阪府大阪市東淀川区小松４−１５−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東淀川区小松４丁目１番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東淀川区小松４丁目１番２７
住居表示小松４−１５−１５
価格164,000円/㎡
交通施設、距離上新庄、960m
地積3,341㎡
形状(3.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に中高層マンションも混在する住宅地域
前面道路の状況北11.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新田収治氏による調査レポート

不動産鑑定士新田収治
価格163,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつあり、地価は最近は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測対象不動産の周辺では工場地から中高層共同住宅または大規模店舗の敷地への移行が進みつつある。小学校、スーパーは近くにあり生活利便性は良い。開発需要旺盛で希少性のある面大地の地価はここ数年上昇傾向にある。
市場の特性対象不動産は規模の大きい共同住宅適地であり、同一需給圏は東淀川区及び周辺区、吹田市、守口市等の共同住宅立地に適する利便性を持った地域となり広範囲にわたる。主な需要者は有力なマンションデベロッパーが想定される。市内中心部や淀川区においてマンション開発が活発化しており、対象の周辺でも工場地から中高層共同住宅地への移行が進んでいる。3千㎡以上の土地は希少性があり、周辺での取得では1種あたり25∼30万円／坪程度と把握される。
一般的要因金融緩和、インバウンド効果等により市内中心部の商業地需要は続いている。分譲マンション素地の取引も強含みの地域が多い。

持田泰輔氏による調査レポート

不動産鑑定士持田泰輔
価格164,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺で工場跡地等がマンション用地へ転用されつつある。マンション用地に対する根強い需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測平成15年に竣工した分譲マンションの敷地であり、今後も現況の土地利用を継続することが見込まれる。地価については、マンション用地としての希少性等を背景に、緩やかな上昇傾向で推移することが予測される。
市場の特性同一需給圏は、東淀川区及び隣接区等におけるマンション適地全般と判定される。需要者は、分譲マンション等の開発を目論む不動産開発業者等が中心になるものと考えられる。市場の需給動向については、建築費上昇の一服感に加え、エンドユーザーの堅調な需要や良好な資金調達環境等を反映しやや強含みで推移しているものと把握され、中心価格帯としては、1種（容積率100％）当たり25万円／坪から30万円／坪程度と把握される。
一般的要因海外経済の動向には引き続き注視が必要であるが、国内の物価は安定しており、所得環境については、緩やかな回復傾向を続けている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7549147
北緯 135度5404608

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市東淀川区豊里町６７２番９大阪府大阪市東淀川区三国本町３丁目２９７番大阪府大阪市東淀川区相川中通１丁目７番８大阪府大阪市東淀川区東三国町３丁目３３１番ほか１筆大阪府大阪市東淀川区西中島町３丁目２１４番大阪府大阪市東淀川区淡路本町２丁目３８６番大阪府大阪市東淀川区柴島町３４１番２大阪府大阪市東淀川区西淡路町２丁目２９５番９大阪府大阪市東淀川区淡路５丁目２８番１大阪府大阪市東淀川区瑞光４丁目３番６大阪府大阪市東淀川区小松１丁目２９番４大阪府大阪市東淀川区小松４丁目３８番４外大阪府大阪市東淀川区小松４丁目１番２７

参考：近隣駅の地価相場

瑞光四丁目駅(地価相場 194,000円/㎡)上新庄駅(地価相場 201,000円/㎡)相川駅(地価相場 197,000円/㎡)だいどう豊里駅(地価相場 200,000円/㎡)井高野駅(地価相場 194,000円/㎡)吹田駅(地価相場 201,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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