地域要因

駅接近性が良好な商業地域であり、周辺においてはマンションも多く見られ、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後はより一層住居系土地利用への移行が進むと予測する。地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、店舗付共同住宅や事務所付共同住宅等が見られる駅周辺の商業地域であることから、より現実的な利用方法である店舗事務所付共同住宅を想定して収益価格を求めたが、比準価格と比較して低位に求められた。当地域においては自己利用の建物も多く、商業繁華性もやや衰退傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地域の土地需要は堅調であり、マンション用地としての需要も根強く、地価は若干の上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 収益物件としての取引が少なく賃料動向から見ても賃貸市場の成熟の程度は総じて弱いため収益価格はやや低位に試算された。よって市場の実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、前年標準地の価格及び前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は駅前周辺商業地として熟成している。特に駅前商業地域は希少性が高く、実需は堅調で地価は緩やかな上昇傾向に転じている。

地域要因の将来予測

近隣地域は池田駅前から続く店舗・事業所、共同住宅等が建ち並ぶ普通商業地域であり、当面ほぼ現状維持で推移するものと考えられる。地価は堅調なマンション需要等もあり、やや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は駅前の商業地域であり、店舗付共同住宅を想定し収益価格を試算したが、地価に見合った賃料水準が形成されていない等の理由により低位に求められた。収益性を重視すべき商業地ではあるが地価水準は住宅地に接近しており、商業集積性も低い。よって、比準価格を相対的信頼性のある価格として重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

居住環境良好な既存の住宅地域であり、変動要因は特に見られない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、当分は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい乃至、堅調に推移すると思料する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自用目的の取引が主で転勤等による賃貸ぐらいしか成立せず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格を試算せず、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

近隣地域は居住環境及び利便性の良好な地域で需要は根強いが、供給は少ないため地価は堅調な傾向を示している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。人気の高い当該住宅地の地価は強い需要の影響で、やや上昇傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域の周辺には共同住宅も見られるが、近隣地域内は戸建住宅を中心とした住宅地域である。近隣及び周辺の地域においては自用又は開発分譲目的の取引が中心で、収益投資を目的として地価が形成されていないため収益価格の相対的信頼性はやや劣るものと考えられる。よって、市場の実態を反映した比準価格を説得力のある価格として重視し、収益価格は参考とするに留め、前年公示価格等からの変動にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

共同住宅を中心とした利便性の良い優良な住宅地域を形成しており、最寄駅の接近性に優れたマンション用地の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層共同住宅を中心とした優良な住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないため、当分の間は現状のまま推移していくものと予測。地価については、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の最有効使用は分譲マンション用地であるため開発法を適用した。比準価格は分譲マンション用地を想定できる規模の住宅地域の事例を採用して求めており、市場の実態を反映した価格である。開発法は、池田市内の同程度の規模の分譲マンションの事例を参考に現実的な想定を行って求めているため、その規範性は高いと判断できる。両者は一致したため、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の低層住宅地として熟成しており地域要因に大きな変動はないが、有効需要の回復で、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域内の価格に変動を及ぼす格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は堅調に推移すると思料する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした優良住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場は形成されておらず、また、周辺には共同住宅も見られるが対象標準地は画地条件から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は求め得なかった。快適性を重視し取引価格の水準を指標に価格が決定される住宅地域であることから、比準価格を市場性を反映した説得力のある価格として採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好なな中規模住宅地域である。一部に画地の小規模化傾向が見られる。地価はほぼ横ばいである。

地域要因の将来予測

居住環境良好な中規模住宅地域である。既に熟成しており、特に地域を変動させる要因等は見当たらないが、一部で小規模画地化の傾向が見受けられる。

価格決定の理由

近隣地域は、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は成立していないことから、収益価格の試算は行わなかった。したがって、代表標準地との検討及び市場の実態等も踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、地価は横這いで推移した。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないこと及び周辺には共同住宅も見られるものの、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であることから、収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅バス圏に属する丘陵部の住宅地域である。平成27年8月に土砂災害警戒区域（イエロ−ゾーン）に指定され実需は弱い。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。地域は南面傾斜地であり土砂災害リスクを有するため、地価はやや軟調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は小規模一般住宅が多い地域である。周辺には一部に賃貸共同住宅も見られるが、標準地の画地規模は小さく、共同住宅の想定が困難なこと、また戸建住宅の賃貸市場が成立していないこと等から収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を標準とし、代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅への接近性にやや劣るが、区画整然とした静かな中規模住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、地価は横ばいから微増で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成した地域であり、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。利便性に優る地域では地価の回復も見られる中、近隣地域においては当面横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 収益物件の想定は困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格は求められなかったが、類似地域のエンドユーザーの取引価格より求めた比準価格は実証的であり市場性を反映したものと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に特に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅至近にありながら繁華性の高くない商業地域であるが、近時マンション建設等で商圏人口はやや増えており、地価も上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は都市拠点駅前にある商業地域であり、同一需給圏として阪神間の他の駅前商業地等の取引価格水準、賃貸需要等の影響を受け、地価形成がなされる傾向にある。よって、本件においては、近時の当該市場における取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部に近く利便性の優れる住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。地価は近時底堅く、横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。一般的要因の動向により、当地域の需給関係も安定。地価は当面の間、横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性を前提とした賃貸事業の成り立つ地域でないため収益還元法の適用ができなかった。よって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幅員の狭い道路沿いに、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路背後にあり、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のままで推移するものと予測する。地価水準も横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は小規模戸建住宅が並び建つ住宅地域にある。取引のほとんどが自ら居住の用に供するためのものであることに加えて、対象標準地の地積から経済合理性にかなう賃貸住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。以上から本件では、規範性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに店舗併用住宅等の建ち並ぶ商業地域で、市況は改善しつつある。なお地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場の比較的成熟した路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準までは形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。また収益価格の試算に当たっては想定項目も多く、流動的な面を有する。従って、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の好立地の商業地域で、周辺での商業施設の増加やマンション用地需要の影響から、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中規模店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、当面、現状を維持されるものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、取引市場では収益性を中心とした価格形成までは至っておらず、主な需要者は収益性に着目しつつも需給動向や取引価格の水準を指標に価格決定している。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、最寄駅に近く利便性良好で、市内では選好性の高い住宅地域で、地価は若干強含みに推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、当面は現状の地域的特性が維持されるものと予測する。利便性があり堅調な需要が存し、今後の地価は若干の強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用を中心とした住宅地域内にあり、地積が比較的小さく、容積率も100％にとどまり、経済的に賃貸事業が成り立たないため、収益還元法は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

池田市南東部の駅に比較的近い住宅地域として需要が根強く、需給動向は概ね安定的であり、地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 中小規模一般住宅が多い住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がほとんどなく、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の接近性に優れた、区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を中心とした優良な住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないため当分の間は現状のまま推移していくと予測される。地価については、横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

地域は区画整然とした街区に戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域であるため、賃貸マンション等の収益物件は無く、また戸建住宅の賃貸市場が存在しない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。