兵庫県川西市小戸３丁目１８７番３(絹延橋駅・川西能勢口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


145,000円

2017年01月01日に行った兵庫県川西市小戸３丁目１８７番３(兵庫県川西市小戸３−９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を145,000円/㎡としました。

兵庫県川西市小戸３丁目１８７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県川西市小戸３丁目１８７番３
住居表示小戸３−９−３
価格145,000円/㎡
交通施設、距離川西能勢口、980m
地積188㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況新旧の一般住宅が混在する古くからの住宅地域
前面道路の状況北西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀田勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士堀田勝己
価格145,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部に近く利便性の優れる住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。地価は近時底堅く、横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。一般的要因の動向により、当地域の需給関係も安定。地価は当面の間、横ばい傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線、JR福知山線及び能勢電鉄線の沿線で、概ね川西市及び宝塚市南部の圏域。需要者は、同一需給圏内居住者のほか、他地域からの流入も見られる。大阪への通勤の便も良く、近時の景気回復傾向により需給は改善。当該状況を反映し、地価はおおむね横ばいで推移している。土地は総額2000万円台、新築戸建住宅は3000万円台後半から4000万円までのものが需要の中心である。
一般的要因川西市の人口は微減傾向にあり、さらに高齢化に伴う需要低迷、不動産市場の多極化の進展等から全般的に明るい要素は乏しい。

中村要氏による調査レポート

不動産鑑定士中村要
価格145,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はなく、地価は安定的に推移しているものと思われる。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とした地域であり、地域要因は今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと思料する。地価は概ね安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川西市及び隣接市のうち、JR、阪急電鉄沿線を中心とする住宅地域がその圏域と捉えられる。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となるものと考えられる。交通及び日常利便性の確保されている住宅地域であり、需要は若干強含みの状況にあるものと思われる。画地規模により総額にはばらつきがあるが、土地は2，000万円台、新築戸建は3，000万円台後半の価格帯が需要の中心と思われる。
一般的要因市況に大きな変動はみられず、川西市南部住宅地の不動産需要は全体的に堅調に推移している状況が窺える。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8298654
北緯 135度4217331

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府池田市栄町２９７１番２大阪府池田市室町８９８番１８大阪府池田市大和町３０４７番２大阪府池田市栄町７３４番６外兵庫県川西市小花１丁目１６６番兵庫県川西市小戸２丁目４９０番兵庫県川西市小花１丁目１４４番兵庫県川西市花屋敷山手町１１７番１外兵庫県川西市出在家町１４６番３４兵庫県川西市美園町４７８番

参考：近隣駅の地価相場

絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)川西能勢口駅(地価相場 161,000円/㎡)池田駅(地価相場 195,000円/㎡)滝山駅(地価相場 97,000円/㎡)川西池田駅(地価相場 161,500円/㎡)鶯の森駅(地価相場 93,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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