大阪府池田市呉服町７７７番１(池田駅・川西能勢口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


311,000円

2016年01月01日に行った大阪府池田市呉服町７７７番１(大阪府池田市呉服町２−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を311,000円/㎡としました。

大阪府池田市呉服町７７７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大阪府池田市呉服町７７７番１
住居表示呉服町２−２０
価格311,000円/㎡
交通施設、距離池田、160m
地積354㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等に共同住宅も混在する商業地域
前面道路の状況西12.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松永明氏による調査レポート

不動産鑑定士松永明
価格311,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅接近性が良好な商業地域であり、周辺においてはマンションも多く見られ、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測当地域は、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後はより一層住居系土地利用への移行が進むと予測する。地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は池田市を中心に、北摂地区において店舗等が見られる商業地域である。需要者の中心は資金力のある法人事業者等である。隣接する川西市、箕面市へ顧客の流出が認められる反面、標準地の周辺においては新築マンションの供給も見られ、需給関係は比較的安定している。市場の中心価格帯については、その位置、規模等によりばらつきが見られるが、土地は350㎡程度で1億円前後が一つの目安と把握される。
一般的要因商業地においては全般的にやや上昇傾向にある。駅前の商況そのものは衰退傾向で、川西、箕面の大型店舗への客足の流れは続いている。

熊澤一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士熊澤一郎
価格310,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅への接近性が良好な商業地域で、周辺地域ではマンション開発も見られるなど、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測当地域は比較的駅に近い店舗事務所付共同住宅等が建ち並ぶ準幹線道路沿いの商業地域であり、近年は中高層マンション等住居系土地利用の比重も高まっている。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は池田市のほか北摂地区において店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、投資目的の個人や法人事業者等の資金力を有する者が主な需要者と考えられる。依然として客足は隣接する阪急川西駅等の大型店舗への流出が続いているが、近年新築マンションの供給等が標準地の周辺でも多く見られるなど需要は認められる。需要の中心となる価格帯は位置や規模等により異なるが、土地は350㎡程度で1億円程度と把握される。
一般的要因池田市の人口は過去5年間で微減傾向が続いており、取引価格及び取引件数は概ね横ばい傾向で推移している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8208079
北緯 135度4246026

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府池田市五月丘２丁目３２番１大阪府池田市栄町２９７１番２大阪府池田市下渋谷町４４４番１０大阪府池田市室町８９８番１８大阪府池田市井口堂３丁目１６番１３大阪府池田市満寿美町６４５番２大阪府池田市神田３丁目４９０番大阪府池田市神田４丁目１７７３番３８大阪府池田市大和町３０４７番２大阪府池田市姫室町８６３番５外大阪府池田市城南１丁目９４番大阪府池田市栄町７３４番６外

参考：近隣駅の地価相場

池田駅(地価相場 195,000円/㎡)川西能勢口駅(地価相場 161,000円/㎡)川西池田駅(地価相場 161,500円/㎡)絹延橋駅(地価相場 139,000円/㎡)雲雀丘花屋敷駅(地価相場 147,000円/㎡)北伊丹駅(地価相場 173,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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