地域要因

駅前の商業地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾向にあり、地価は横ばいもしくは上昇基調にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅前商業地域で、本来収益性を重視すべきであるが、地縁性を有する法人等が市場参加者の中心となることから、取引意思決定において収益性を中心とした価格形成には至っていない。よって本件では、ややばらつきはあるものの規範性の高い事例を多数収集し得たので、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性が高い住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は回復傾向にあり、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想する。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向にあり、地価水準は概ね横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられるものの、標準地は小規模画地であるため共同住宅の想定に無理がある。また、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本件においては、規範性の高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえた上で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

寝屋川市駅徒歩圏の一般住宅地域で、需要には回復の兆候も見られる。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も同様の住環境が続くと見込まれる。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移しており、当分の間この傾向が維持されると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は豊野町西部に所在し、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。また、転勤のための一時賃貸を除くと民間の賃貸住宅は少なく、賃貸市場が発達していない。よって、収益価格を試算せず、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られない。丘陵部の駅接近に劣る立地にあり、需要は依然弱含みで地価動向は下落基調である。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持していくと予測する。駅接近が劣る等から需要は弱含みであり、今後の地価動向は下落基調と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は熟成した住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は、対象標準地周辺地域等に存する類似地域内の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、画地が小規模であり、賃貸共同住宅の建築に当たっては、法制限、建築コスト面等から経済合理性に欠けると判断しその適用を断念した。従って、本件では比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市役所近接の路線商業地域であり、繁華性等の変化はなく、特に大きな地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、準幹線道路に面する路線商業地域にあり、自用の店舗等のほかに賃貸用物件としての店舗利用も想定されることから収益価格も考慮すべきである。取引については自用目的が多く、店舗兼事務所等の賃貸物件に係る収益性に期待した取引は少ないと判断されることから、収益価格の価格決定比重は低いと判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。既成住宅地域であり、街路条件の改善が期待できない状況で、需給は静態的である。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。高齢化や駅に近い住宅地との競合により、需給関係が将来的にも安定傾向で推移するとは断定できず、当面、地価の上昇までは期待できないものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模戸建住宅が多く、建ぺい率、容積率等の観点からすると、賃貸共同住宅は建築基準法上並びに建築コスト面より物理的・経済的に建築に無理がある。また、取引される場合には自己所有を目的とする取引が中心となる。よって、収益還元法の適用は断念した。したがって、前年価格及び周辺標準地の価格との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外の混在住宅地域であり、一般的要因の影響を受け、市況は緩やかに回復しつつあり、地価の下落基調は緩和傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅とアパートが混在する住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予想する。今後不透明感もあるが市況は回復傾向にあり、地価水準の下落傾向は緩和していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられるものの、標準地は小規模画地であるため共同住宅の想定に無理がある。また、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本件においては、規範性の高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえた上で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模戸建住宅が多く、地縁的選好性がやや強いことから需要の広がりに欠け、地価の上昇には至らない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が多く、賃貸共同住宅は地域特性並びに建築コスト面より物理的・経済的に建築に無理がある。また、取引される場合には自己所有を目的とする取引が中心となる。よって、収益還元法の適用は断念した。したがって、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

第二京阪国道の開通で車両通行量が減少し、大規模SC、沿道型店舗等の出退店が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域は事務所、店舗、倉庫等が建ち並ぶ成熟した路線商業地域であり、今後も同様の環境が続くと見込まれる。平成27年10月に寝屋川市新家、四條畷市砂地区に大型SCが開店し、地価水準への影響も想定される。

価格決定の理由

近隣地域は大成町南部に所在し、事業者向け賃貸市場が形成されているが、これまでテナントの出店意欲が弱く、十分な賃料水準、稼働率等が期待できなかったため、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響を受け、市況は緩やかに回復しつつあるが、駅徒歩圏外の住宅地域であるため、依然地価は下落基調にて推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予想する。今後については、市況は回復傾向にあるが依然不透明感が強く、現状同様の下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であり、周辺にアパート等は見受けられるものの、標準地は小規模画地であるため共同住宅の想定に無理がある。また、戸建の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって、本件においては、規範性の高い取引事例を多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等をも踏まえた上で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られない。駅接近に劣る立地にあり、需要は依然弱含みで地価動向は下落基調である。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持していくと予測する。交通利便性の劣る地域であり、需要は弱含みであるため地価動向は下落基調と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は熟成した住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は、対象標準地周辺地域等に存する類似地域内の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、画地が小規模であり、賃貸共同住宅の建築に当たっては、法制限、建築コスト面等から経済合理性に欠けると判断しその適用を断念した。従って、本件では比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近性に劣る画地規模の小さい住宅地の需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅地域として熟成しており、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価水準は下げ止まることが期待されるものの、最寄駅徒歩圏外にあって利便性に劣るため、需要の減退が懸念される。

価格決定の理由

比準価格は、市内西部の京阪本線最寄駅徒歩圏外の小規模住宅地事例を中心に試算しており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟であるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因はないが、周辺の団地の成熟化により転入者が少なくなっており、市況低迷により地価は下落している。

地域要因の将来予測

周辺に団地が見られる既成住宅地域であり、現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏外の住宅地域は総じて市況が低調であり、本地域でも需給を改善するような要因は見当たらず、当面は地価下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅が多く、賃貸共同住宅は建築基準法上並びに建築コスト面より物理的・経済的に建築に無理がある。また、取引される場合には自己所有を目的とする取引が中心となる。よって、収益還元法の適用は断念した。したがって、代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

同一路線沿い北東方の市内日新町等、南西方の隣市大日地区周辺において大規模店舗の集積が進んでいる。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗や工場等が混在する地域として熟成し、当面はほぼ概ね現状のまま推移するものと予測する。一般的要因、地域要因等の影響を受けながら、地価水準の好転が期待される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内から広域的に採用したものの、路線商業地を中心に多数の信頼性のある事例に基づいて試算しており、規範性を有する。収益価格について、沿道型の一棟貸店舗を想定したが、契約ごとの個別性が強く、適正賃料水準を見出すことが困難である等、相対的信頼性に劣る。以上より本件では、規範性を有する比準価格を中心に収益価格を比較考量、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。